一、預售屋的購屋預約單或訂購單（以下簡稱紅單），會記載什麼內容？

由於主管機關對於預售屋銷售廣告的時間點有法律上限制，以公寓大廈為例，起造人或建築業者，非領有建造執照，不得辦理銷售（公寓大廈管理條例第58條第1項）。而所謂紅單，勢必在辦理銷售之前，因對於後續推出的預售屋已有規畫，例如樓層數、戶型等資訊，遂由建商或代銷早於預售屋銷售之前推出紅單的預購，屬於「預售屋的預售」階段。但是因為後續建築必須遵照建造執照所核定的內容按圖施工，並不一定完全按照建商當初規劃內容通過核定，所以假如未來確定的設計圖與當初開放銷售紅單時有不一致的內容時，應如何主張自己的權利？本文會以一則實務真實發生案例出發，簡要分析裡面涉及的法律爭議。

二、預售屋換約轉售案例

建商A公司預計推出熱門Z建案，甲得知該消息之後，先與建商A公司簽訂預售屋預約訂購單並陸續支付1,145萬元（與A公司約定預售屋買賣總價為1,245萬元）。嗣甲欲將該預售屋的預購單權利轉讓出售給乙，但因乙的資金不夠，建商A公司協助遂找來訴外人丙協助支付450萬元，為保障丙的權利，A公司先與甲簽訂「預售屋買賣契約」後，再以1,690萬元價格將「預售屋的預購單權利」（紅單）轉售給乙。

該預售屋買賣契約中，明定甲所購買的房屋標的為「17樓」，但事後經查證A公司取得該建案的建造執照並正式公開銷售的戶型中，並無17樓的設計，經查建商A公司原有設計17樓的房型，事後因法令限制而申請變更建造執照，最後經變更，撤回16樓以上之設計。

三、解析：乙應該如何對建商A公司主張權利？

乙因承受甲與建商A公司的預售屋契約以及預售屋預購單（紅單）等權利，而已經支付890萬元部分，乙事後查證得知該預售屋建案中正式經核准的建照設計中並無17樓的戶型，質疑建商A公司根本未經領得建造執照，實際上即已開始銷售該預售屋建案，並且因此收取訂金。乙主張：上情A公司的負責人以及銷售經理均知情，卻仍居中協調甲轉售該預售屋的紅單，屬於故意違反保護他人法律之侵權行為，應負賠償責任等語。A公司及其負責人則抗辯：該預售屋建案實際上早已取得建造執照，均是按照規定辦理正式銷售，只是最終16樓以上房型經過變更設計與取得建造執照的版本不同，並未違反公寓大廈管理條例第58條第1項未經領得建造執照不得銷售的法律規定等語。

最高法院認為，公寓大廈管理條例第58條第1項有關先取得建造執照後始能進行銷售的法規目的，是在課予起造人或建商在辦理銷售之前，應就所銷售的房屋先領得建造執照的義務，確認可以確實銷售的範圍為何，以及避免買受人因所購買房屋（不論是全部或是部分）未能取得建造執照，導致買受人的權利受損，故不論建商A公司是用什麼方式來進行銷售，即使是預約、優先購買權等名目，都是屬於公寓大廈管理條例第58條第1項規定保護的範圍（最高法院109年度台上字第1433號民事判決）。因此本例中，A公司縱使抗辯16樓以上經過變更設計與最終取得建造執照版本不同，仍然已就未經取得建照的17樓部分進行銷售，不論是紅單預購階段，或是公開銷售階段，均屬違反保護他人的法律，致買受人之權利有受侵害，構成侵權行為的損害賠償責任，應就乙已經實際支付的價金部分連同利息一併賠償給乙。