一、什麼是預售屋紅單買賣？

預售屋的銷售，依據公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」，所以理論上建商所推出的預售屋建案廣告，都必須是在取得建造執照之後。不過，因為有些建商或代銷在預計推出預售屋銷售之前，在潛銷階段因有預期將來推出時會造成搶購、熱銷，故早在銷售之前，就會先推出預付一定金額之定金，由建商或代銷簽立「購屋預約證明書」或「預售屋買賣預約單」等名義的文件，買方就可以預先保留該購屋的條件，例如每坪單價、戶型等，等於可以在預計推出的預售建案中優先卡到好位子。由於此種預約單或訂購單通常都是以紅色或粉紅色的單據形式出現，所以常被簡稱為「紅單」。

二、預售屋紅單轉讓禁止，有無法律明文規定？

以上規定為109年12月30日立法三讀增訂，明定不得「轉售」紅單，也有相關的處罰規定，違反者會被處以15萬元至100萬元的罰鍰。112年再修法為現行版本，關於建商如果同意或協助紅單銷售，提高處罰規定來到50萬元至300萬元的罰鍰，對於建商刊登廣告者，也有限期改善、按次處罰的罰則。其立法目的在於避免有部分不動產業者利用人頭假冒買受人名義，透過保留出售或保留簽約權利之條款，刻意營造預售屋熱銷假象，藉機炒作哄抬房價。

三、預售屋紅單法律效力？違法轉讓於民法上是否必然無效？

所謂的「紅單」，在民法上是屬於為了簽訂未來真正銷售預售屋本約預作準備的預約性質，雙方均可明定定金的法律性質，包含悔約後是否得沒收定金、沒收幾成。雖然平均地權條例的規定都是明令禁止紅單轉售，甚至會有違法的罰鍰處罰後果，但是平均地權條例的立法理由，還是明白揭示了一個重點：「第六項不得轉售書面契據之規定屬行政管理範疇，賦予買受人及銷售者應遵守該項義務，並對違反者處以行政罰（罰鍰），又依民法第七十一條但書規定意旨，該轉售行為雖違反規定，但仍不以之為無效，其轉售之效力，依民法其他相關規定辦理。」

簡單來說，明文禁止紅單轉售只有限於行政法上的處罰規定，實際上倘若仍有轉售紅單的情況，那麼在民法上應如何定性，還是要回歸到民法如債權移轉、債務承擔等規定來判斷。另外，實務上也曾討論違反上開平均地權條例的紅單轉售契約，會不會被認定為民法第71條違反強制規定無效，或第72條違反公序良俗而無效的情形？實務上也認為即使在平均地權條例的法律規定上，也沒有明文規定違反的法律效果為「無效」，且也不至於到違反公序良俗的程度，故目前轉售紅單在民法上仍屬於有效的契約行為。

四、結語：

紅單在民法上的性質屬於一種合法的預約，在行政法規範上為了要有效抑制房價有處罰轉售的情形，並有明確罰鍰上下限框架，實質上法律效果是否可以達到抑制房價可能有待商榷，因為此時身為投資者，在合乎民法轉讓（轉售）的前提下似乎只需要計算罰鍰的成本，以及受讓紅單後所可以取得的利益，似乎仍有獲利空間，但對於紅單所擔保的內容，其實仍有法律效力上的隱憂，不可不慎。