一、案例

甲建商推出一全新預售屋Y建案，並於預售屋定型化契約（下稱系爭契約）中第14.1條約定：「Y建案應於101年11月30日前開工，於107年2月28日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，取得使用執照後6個月內應完成交屋。」

甲建商確實於104年2月9日取得使用執照，但因同年4月20日發生強震，經主管機關建議儘速申請變更使用執照俾利辦理驗屋及交屋事宜，甲建商最後於106年11月9日領得變更使用執照，並陸續讓購戶辦理驗屋、交屋。部分住戶認為已經甲建商已逾「取得使用執照後6個月內應完成交屋」之期間約定，遂起訴請求甲建商給付遲延交屋之違約金損害賠償與利息。

二、建商延遲交屋賠償之契約與法律規定

關於預售屋契約中交屋期限之約定，在建商定型化契約中必須符合內政部所頒布《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》之最低要求，也就是說，原則上建商會訂一個最遲取得使用執照之期限，並且在取得後六個月內必須讓已購戶辦理驗屋、交屋完畢，否則即屬遲延給付，自確定之期限屆期仍未清償（交屋）時，建商應負遲延損害賠償之責任，而內政部所頒布最低的違約金標準則為「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息」，此一計算標準則為民法第231條第1項「因遲延而生之損害」的具體化約定。

三、解析：若建商確定應賠償延遲交屋利息，還可以向法院主張打折嗎？

基於契約自由，違約金的約定其實都是雙方議定後的結果，原則上法院應予尊重，不過為了調和兩造當事人實力不對等，訴訟進行中違約金賠償義務人如認為當初約定的違約金明顯過高，有不公平等情事，得請求法院酌減違約金。有關本例中建商延遲交屋所生的違約金賠償義務，甲建商與住戶約定的版本，也是參考內政部，適用《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

不過甲建商於訴訟進行過程中，向法院主張雖然取得使用執照之日期為104年2月9日，照理來說應於六個月內也就是104年8月8日前完成交屋，但期間經過強震、主管機關建議應申請變更使用執照，才會延遲交屋，有不可歸責於建商之情形。況且，根據預售屋契約約定，建商也可以選擇在最晚107年2月28日前才申請取得使用執照，並且在107年8月31日前辦理交屋完竣即可。另外，於確定應辦理變更使用執照時，建商即通知已購戶可以暫緩繳納「交屋保留款」，故實際上對已購戶所造成之損害，係低於每日按已繳價款萬分之五給付違約金的金額，遂請求法院裁量酌減違約金。

（一）本例二審法院見解：

本例中，二審法院確實採納建商的見解，認為「若依前開約定按日以已收價款之萬分之5單利計算，違約金之金額約達上訴人已繳價金0.43％至0.53％不等」，而且「甲建商同意已購戶暫緩繳納交屋保留款，嗣經建商催告繳納，已購戶迄未繳納交屋保留款」等因素，認為縱使依照內政部頒布的應記載事項仍然有違約金過高而有應酌減之必要，最終判決將違約金酌減至「每逾1日依已繳納房地價款按日以萬分之1單利計算」（臺灣高等法院109年度重上字第155號判決參照）。

（二）最高法院見解：

預售屋延遲交屋違約金條款，不論是根據內政部應記載事項，或是雙方自行議定之結果，均屬於兩造已經充分衡量履約意願、經濟能力，以及對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識及平等地位而自主決定，法院原則上就應尊重此一約定。至於本例中雙方約定的事項，是否與預售屋應記載事項第15點第1項第4款規定相同，也就是說，該合約條款已經客觀綜合考量各項因素，為促使建商遵期交付預售房屋，始能保障消費者權益？此屬訴訟上重要攻防事項，二審法院的調查仍有不完備，而應發回重行審酌。因此在違約金約定部分，如採應記載事項中的最低標準來約定，法院似認為無酌減的空間，二審法院認定容有瑕疵（最高法院110年度台上字第2381號判決）。