23 2 月 買受土地時已知悉其上有使用借貸關係存在，是否還能訴請拆屋還地？
Posted at 05:08h
in 不動產相關法律
一、案例：
乙有坐落某縣A、B地號土地（下合稱系爭土地），乙並於數十年前即將土地無償借給丙使用，讓丙於土地上興建3層樓房屋以及鐵皮屋等地上物，並由丙將該3層樓房屋出租予丁，乙、丙則是將該鐵皮屋共同租賃予連鎖便利商店。嗣後，甲於民國107年1月25日，以新臺幣2,000萬元之買賣價金，向乙購入上開土地，並於107年5月23日辦畢所有權移轉登記，成為系爭土地之所有人。試問：甲購買土地時已明知土地上有第三人之建築並出租予他人之事實，對丙起訴請求拆屋還地是否有理由？
二、實務見解分析：有無買賣不破使用借貸之概念？
民法第425條：
（第1項）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
以上條文是俗稱「買賣不破租賃」原則的具體化明文，由於在民法上特別保護經濟弱勢之承租人，當租賃物由原所有人（出租人）將房屋所有權基於買賣、贈與等關係讓與給第三人時，此時原則上承租人仍得對新所有人（後手）主張租賃契約關係仍然存在。
不過當使用不動產之人是基於使用借貸關係而取得合法的占有時，民法上在借貸契約相關的章節內，並無類似於民法第425條規定的明文，也就是說，就法律價值的判斷上，似乎不承認使用借貸下借用人對於借用的標的物也有值得保護的價值，讓借用人也享有類似於「物權效力」的保護傘。因此，實務見解在此議題上，大致上穩定見解則是原則不承認有買賣不破使用借貸的規則。
最高法院107年度台上字第1677號民事判決：
「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，不得以之對抗契約以外之第三人。於具體個案，雖非不得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應駁回其請求。惟所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。」
三、總結：使用借貸契約原則上雖無債權物權化的適用，惟應考量誠信原則，於具體個案中衡量雙方利益而為判斷：
（一）考量買受人購買土地價金之因素：
本案更一審判決（臺灣高等法院高雄分院111年度重上更一字第2號判決）提及：甲於購買系爭土地時，既然已經知悉此情，並以不相當之價格（補充說明：相較於無上開因地主同意蓋屋使用情況下之純素地價格）向乙購買系爭土地，顯見該價格已反映系爭土地實際上的使用價值，如又允許買受人另對借用系爭土地建屋、出租之丙訴請拆屋還地，則有違反公平正義與誠信原則之虞。
（二）考量拆除建物是否會對於經濟效益破壞甚鉅、雙方損害與得利之比例不相當：
本案更一審判決另提及，原土地所有權人早在40年前既已同意丙以系爭土地作為建築房屋之基地，且丙確實利用該土地興建建築結構堅固、價值不貲之建物。倘若准許甲訴請丙拆屋還地，因而讓丙使用該土地興建房屋變成無權占有，致丙所興建的3層樓建物以及鐵皮屋有被拆除之危險，而嚴重減損系爭房屋於社會上之經濟價值及交易上之安全，甲因此獲得超過其取得土地價格之利益，顯然違反公平正義及誠信原則。
至於如不允許買受人對土地上借用人丙提起拆屋還地訴訟，是否對買受人不甚公平？由於本案訴訟是處理拆屋還地的議題，判決最後只有稍微點出：所有權人是否得基於丙有將系爭土地出租予他人之使用利益，而對丙訴請支付租金或對價，或要求丙承擔土地稅負等，則屬另一問題。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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一、案例：
乙有坐落某縣A、B地號土地（下合稱系爭土地），乙並於數十年前即將土地無償借給丙使用，讓丙於土地上興建3層樓房屋以及鐵皮屋等地上物，並由丙將該3層樓房屋出租予丁，乙、丙則是將該鐵皮屋共同租賃予連鎖便利商店。嗣後，甲於民國107年1月25日，以新臺幣2,000萬元之買賣價金，向乙購入上開土地，並於107年5月23日辦畢所有權移轉登記，成為系爭土地之所有人。試問：甲購買土地時已明知土地上有第三人之建築並出租予他人之事實，對丙起訴請求拆屋還地是否有理由？
二、實務見解分析：有無買賣不破使用借貸之概念？
民法第425條：
（第1項）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
以上條文是俗稱「買賣不破租賃」原則的具體化明文，由於在民法上特別保護經濟弱勢之承租人，當租賃物由原所有人（出租人）將房屋所有權基於買賣、贈與等關係讓與給第三人時，此時原則上承租人仍得對新所有人（後手）主張租賃契約關係仍然存在。
不過當使用不動產之人是基於使用借貸關係而取得合法的占有時，民法上在借貸契約相關的章節內，並無類似於民法第425條規定的明文，也就是說，就法律價值的判斷上，似乎不承認使用借貸下借用人對於借用的標的物也有值得保護的價值，讓借用人也享有類似於「物權效力」的保護傘。因此，實務見解在此議題上，大致上穩定見解則是原則不承認有買賣不破使用借貸的規則。
最高法院107年度台上字第1677號民事判決：
「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，不得以之對抗契約以外之第三人。於具體個案，雖非不得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應駁回其請求。惟所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。」
三、總結：使用借貸契約原則上雖無債權物權化的適用，惟應考量誠信原則，於具體個案中衡量雙方利益而為判斷：
（一）考量買受人購買土地價金之因素：
本案更一審判決（臺灣高等法院高雄分院111年度重上更一字第2號判決）提及：甲於購買系爭土地時，既然已經知悉此情，並以不相當之價格（補充說明：相較於無上開因地主同意蓋屋使用情況下之純素地價格）向乙購買系爭土地，顯見該價格已反映系爭土地實際上的使用價值，如又允許買受人另對借用系爭土地建屋、出租之丙訴請拆屋還地，則有違反公平正義與誠信原則之虞。
（二）考量拆除建物是否會對於經濟效益破壞甚鉅、雙方損害與得利之比例不相當：
本案更一審判決另提及，原土地所有權人早在40年前既已同意丙以系爭土地作為建築房屋之基地，且丙確實利用該土地興建建築結構堅固、價值不貲之建物。倘若准許甲訴請丙拆屋還地，因而讓丙使用該土地興建房屋變成無權占有，致丙所興建的3層樓建物以及鐵皮屋有被拆除之危險，而嚴重減損系爭房屋於社會上之經濟價值及交易上之安全，甲因此獲得超過其取得土地價格之利益，顯然違反公平正義及誠信原則。
至於如不允許買受人對土地上借用人丙提起拆屋還地訴訟，是否對買受人不甚公平？由於本案訴訟是處理拆屋還地的議題，判決最後只有稍微點出：所有權人是否得基於丙有將系爭土地出租予他人之使用利益，而對丙訴請支付租金或對價，或要求丙承擔土地稅負等，則屬另一問題。
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