一、案例

王先生以新臺幣3,000萬元價格向A建設公司購買一戶預售屋，雙方約定預計2025年12月中旬交屋，王先生為了該預售屋已經支出500萬元頭期款，餘尾款待交屋前辦理貸款後繳納。王先生並為了搬入新家預作打算，已經另外支出20萬元聘請室內設計師規劃屋內的裝潢等設計。結果A建設公司預見該預售屋的地段在不久的將來有重大的交通建設計畫以及高科技公司投資設廠，房價會隨之水漲船高，旋即於2025年11月10日另以4,000萬元價格出售給投資客甲，交付價金後，雙方立即辦妥所有權移轉登記，目前該房屋之所有權已登記於甲之名下。

二、解析：一屋二賣損害賠償責任

（一）本例一屋二賣的故事中，A建設公司與王先生、甲各自的買賣契約都是有效成立：

依據債權相對性原則，A建設公司先後分別與王先生、甲簽立房屋買賣契約，均各自有效，即使在A建設公司已與王先生簽立買賣契約後，才與甲進行買賣契約之磋商，不論是王先生或是甲都有權利向A建設公司請求移轉房屋的所有權登記。只是最後當A建設公司確實將所有權移轉登記給甲，就表示A公司對王先生已無法履行移轉買賣標的物的義務。此時，由於A公司與甲間就該房屋的買賣契約、移轉登記的法律行為都是合法有效的，法律上保障交易上善意的第三人，仍由甲取得該房屋的所有權，而王先生不能對甲有所請求。

（二）此時王先生還有什麼權利可以向A建設公司求償？

根據民法第226條第1項規定，目前買賣標的物（即房屋）已因A建設公司將所有權移轉登記給甲，對於債務人A公司來說，其給付標的物之義務已經陷於「不能」。另外，有關A公司陷於給付不能的原因，王先生要向A建設公司請求賠償的前提在於「可歸責於債務人之事由」，也就是說，A建設公司已明知和王先生訂立預售屋買賣契約，卻因為事後預期房屋漲價，為求謀取更高利潤而惡意與其他第三人締結買賣契約後，迅即移轉登記給第三人。此種操作手法較容易被證明為故意，也就是可歸責於債務人（A建設公司）之事由。

損害賠償之計算原則，包含所受損害與所失利益。前者是指現存財產因損害事實之發生而被減少（積極損害），後者則是指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害（消極損害）。以下舉例常見的損害類型，至於具體細節與金額法院是否採納，仍需視個案判斷。

倘若王先生也耳聞預售屋周邊道路有新交通建設的開發案，自己也已與其他買家談妥，待A公司實際交屋後就要將該房屋轉賣給第三人並賺取價差。實務上關於預期利益損失的認定較為嚴格，雖然並非以現實上確實有此具體利益為限，但是該可得預期之利益，也不是指僅有取得利益之希望或可能就夠了，還須依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，有「客觀之確定性」才算是所失利益（最高法院109年度台上字第3268號民事判決）。因此預期價差利益並非一定會被認列為損害賠償的範圍，這部分仍須視具體情況是否已經達到具有客觀確定性的程度。

實務上亦曾有被一屋二賣之客戶向建商請求價差預期利益之損害賠償而請求成功之案例，可參臺灣橋頭地方法院112年度重訴字第159號民事判決。

三、除上述民事求償權利外，A公司（其銷售職員）是否可能涉有預售屋一屋二賣刑事責任？

在本例中，A公司一開始與王先生締結預售屋買賣契約時，確實是出於會如期履約（交屋）的心態，只是後續因情事變更而讓A公司認為有利可圖，進而將同一預售屋轉手出售給第三人。由於可能成立刑法第339條詐欺罪之前提在於：A公司自始就知道不可能履約，抱著不履約的心態收取買家王先生的預付款項，並意圖將款項據為己有，例如建商惡意倒閉，才有可能達到證明A公司（其銷售職員）有詐欺故意與意圖的舉證程度，否則就本例中單純一屋二賣的情況，至多為房屋買賣之民事私權糾紛，不至於到刑事責任的地步。

因此，在房屋買賣的過程中，身為買受人一方，假如是已經辦理保存登記的成屋，可以善用預告登記的方式，和賣方談妥條件後向地政機關辦理預告登記（土地法第79條之1），縱賣方將買賣標的房屋處分，預告登記仍可以作為一個對抗其效力的有力手段，且地政機關在未徵得預告登記權利人的同意前，也會駁回所有權人辦理移轉登記的申請。不過假如是尚未完工故未辦理保存登記之預售屋，無法使用預告登記制度時，此時預售屋買賣契約中是否有不動產信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保或公會連帶保證等履約保證的約定，就會變得至關重要。