20 12 月 房屋越界建築與拆屋還地之訴訟解析
Posted at 06:22h
in 不動產相關法律
一、前言
什麼是越界建築？根據實務定義，是指土地所有人建築房屋，逾越疆界者而言，至於因越界而占用之土地，究為鄰地之一部或全部，在所不問（最高法院58年台上字第120號判決）。理論上，如果無權占用到他人土地部分，建築自己之房屋，本即應負拆除房屋越界部分並返還完整土地之義務，不過為了平衡兩邊的使用利益（一是土地利用完整性，另一則是房屋經濟利用之價值），民法特別設有第796條、第796-1條規定作為緩和措施，讓法院有機會審酌是否一定要拆屋還地。
二、越界建築案例需拆屋還地之判決分析
民法第767條第1項
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
遇到鄰地所有人建築房屋時將其範圍擴展到自己所有土地上，在通常情況下鄰地所有人為無權占用，因此土地所有權人（被越界人）得以依照上述規定向越界人起訴請求拆屋還地，這也是大部分越界建築案例中訴訟上的請求權基礎。以下案例為常見判決仍需拆屋還地的情形：
-
越界的部分可與房屋主要結構分離
實務上曾有考量到越界的情況是越界人在房屋整體之外，利用鄰地違章搭建廚房，按照民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，是因為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。如果土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年度台上字第800號判決）。
另外也有在房屋外圍加建圍牆的情況，雖然不是因為故意或重大過失越界加蓋圍牆，但是實務上認為：「牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第七百九十六條之適用。上訴人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容忍之義務，即非不得請求拆除。」（最高法院62年度台上字第1112號判決）。
-
越界人無法舉證鄰地所有人「知其越界而不即提出異議」：
如果鄰地所有人已經知悉房屋有越界建築的情形，卻沒有即時提出異議，此時越界人倘若要主張免拆屋還地，舉證責任就在越界人的身上。這也是實務上最常見舉證不成而需拆屋還地的情形。
三、越界建築免拆屋還地之要件分析
民法第796條
- 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
- 前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。
因為鄰地房屋跨越邊界且無權占用的情況，被越界的所有人此時依據民法第767條第1項規定請求鄰地所有人拆除越界房屋部分而返還土地，其實是於法有據。不過鄰地所有人已經付出相當成本建築房屋、房屋之經濟使用價值極高，如果在每種案例下不論原因均准許拆屋還地，勢必又是一種耗費經濟資源的方式，所以為了調和兩邊土地所有人、房屋所有人的利益，在民法第796條的規範設計上，此時身為鄰地所有人為求房屋不被拆除，必須盡到下列事項的舉證責任：
-
非因故意或重大過失逾越地界
倘若是明知、故意在建築房屋時跨越地界占用鄰地範圍，此時在民法上並無保護房屋所有人的必要。不過如果是重大過失不知情而跨越了地界，是否一概需要拆屋還地？此時法院可以參酌民法第796-1條第1項規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」這種情況是法律給予個案法官的裁量權限。
例如，法官認為越界人超越地界的範圍非常小，而拆屋的後果會讓建築物本身無法使用，完全失去其經濟利用價值（例如最高法院71年度台上字第737號判決），此時只要是非故意越界的情況，法官得以裁量免拆屋還地，改判以價購土地的方式補償鄰地所有人。
-
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議
如果鄰地所有人早就知悉有越界建築的情事，損及自己土地利用的權利，卻沒有立即對越界人表示異議，民法上對於此種知其權利受損但決定不立即表示反對之人，衡量其可能容忍、放棄自己權利，同時也是為了避免投機心態，等到越界房屋利用價值高、已難以拆除回復時趁機索賠高額賠償，讓越界人可以免於拆屋還地。即便是繼受土地的後手，只要前手已經知有越界情形而未即提出異議，等於也承繼了容忍的狀態，不得請求拆屋還地（最高法院85年度台上字第119號判決）。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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一、前言
什麼是越界建築？根據實務定義，是指土地所有人建築房屋，逾越疆界者而言，至於因越界而占用之土地，究為鄰地之一部或全部，在所不問（最高法院58年台上字第120號判決）。理論上，如果無權占用到他人土地部分，建築自己之房屋，本即應負拆除房屋越界部分並返還完整土地之義務，不過為了平衡兩邊的使用利益（一是土地利用完整性，另一則是房屋經濟利用之價值），民法特別設有第796條、第796-1條規定作為緩和措施，讓法院有機會審酌是否一定要拆屋還地。
二、越界建築案例需拆屋還地之判決分析
民法第767條第1項
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
遇到鄰地所有人建築房屋時將其範圍擴展到自己所有土地上，在通常情況下鄰地所有人為無權占用，因此土地所有權人（被越界人）得以依照上述規定向越界人起訴請求拆屋還地，這也是大部分越界建築案例中訴訟上的請求權基礎。以下案例為常見判決仍需拆屋還地的情形：
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越界的部分可與房屋主要結構分離
實務上曾有考量到越界的情況是越界人在房屋整體之外，利用鄰地違章搭建廚房，按照民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，是因為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。如果土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年度台上字第800號判決）。
另外也有在房屋外圍加建圍牆的情況，雖然不是因為故意或重大過失越界加蓋圍牆，但是實務上認為：「牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第七百九十六條之適用。上訴人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容忍之義務，即非不得請求拆除。」（最高法院62年度台上字第1112號判決）。 -
越界人無法舉證鄰地所有人「知其越界而不即提出異議」：
如果鄰地所有人已經知悉房屋有越界建築的情形，卻沒有即時提出異議，此時越界人倘若要主張免拆屋還地，舉證責任就在越界人的身上。這也是實務上最常見舉證不成而需拆屋還地的情形。
三、越界建築免拆屋還地之要件分析
民法第796條
- 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
- 前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。
因為鄰地房屋跨越邊界且無權占用的情況，被越界的所有人此時依據民法第767條第1項規定請求鄰地所有人拆除越界房屋部分而返還土地，其實是於法有據。不過鄰地所有人已經付出相當成本建築房屋、房屋之經濟使用價值極高，如果在每種案例下不論原因均准許拆屋還地，勢必又是一種耗費經濟資源的方式，所以為了調和兩邊土地所有人、房屋所有人的利益，在民法第796條的規範設計上，此時身為鄰地所有人為求房屋不被拆除，必須盡到下列事項的舉證責任：
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非因故意或重大過失逾越地界
倘若是明知、故意在建築房屋時跨越地界占用鄰地範圍，此時在民法上並無保護房屋所有人的必要。不過如果是重大過失不知情而跨越了地界，是否一概需要拆屋還地？此時法院可以參酌民法第796-1條第1項規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」這種情況是法律給予個案法官的裁量權限。
例如，法官認為越界人超越地界的範圍非常小，而拆屋的後果會讓建築物本身無法使用，完全失去其經濟利用價值（例如最高法院71年度台上字第737號判決），此時只要是非故意越界的情況，法官得以裁量免拆屋還地，改判以價購土地的方式補償鄰地所有人。 -
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議
如果鄰地所有人早就知悉有越界建築的情事，損及自己土地利用的權利，卻沒有立即對越界人表示異議，民法上對於此種知其權利受損但決定不立即表示反對之人，衡量其可能容忍、放棄自己權利，同時也是為了避免投機心態，等到越界房屋利用價值高、已難以拆除回復時趁機索賠高額賠償，讓越界人可以免於拆屋還地。即便是繼受土地的後手，只要前手已經知有越界情形而未即提出異議，等於也承繼了容忍的狀態，不得請求拆屋還地（最高法院85年度台上字第119號判決）。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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