28 11 月 假贈與真買賣？淺談規避優先承買權的法律責任
Posted at 03:47h
in 不動產相關法律
一、案例
甲為乙公司之負責人，丁為A土地之分別共有人，丁對於A土地權利範圍應有部分佔1/30。某天甲經由仲介業者介紹而知悉丁有意出售A土地應有部分，雙方洽談後決定以每坪165萬元之價格成交，丁同意出售其名下之A土地應有部分。
不過甲、乙公司擔心其他共有人會主張優先承買權，遂商議由丁以「贈與人」身分將其對A土地應有部分1/3,000贈與給甲與乙公司，並辦妥移轉登記，隨後隔天丁立即將其剩餘99/3,000應有部分另以「買賣」為登記原因，辦理移轉登記給甲與乙公司。
二、解析：贈與規避優先購買權
（一）本例A土地共有人丁將自己應有部分1/3000贈與給甲、乙公司，無需適用土地法第34條之1第4項規定以及通知其他共有人：
土地法第34條之1第4項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
本例中，起初丁雖是將自己應有部分移轉登記給A土地共有人以外之人（甲、乙公司），惟根據土地法第34條之1第4項規定，所謂的共有人優先承買權之規定僅限於以「出賣」為讓與的原因。換句話說，倘若不涉及出售，而是贈與，就沒有所謂的其他共有人「優先承買」的問題。
（二）共有人間相互買賣應有部分，無土地法第34條之1第項通知其他共有人優先承買權之義務
最高法院72年台抗字第94號民事判決：
「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。」
當土地共有人之一丁將自己應有部分1/3,000贈與移轉給甲、乙公司後，此時甲、乙公司就成為了A土地共有人之一。首先，基於土地法第34條之1第1項文義解釋，由於丁出售自己的應有部分，本就不需得其他共有人之同意。再者，優先承買權的規定是為了簡化共有關係，當共有人之一將自己應有部分出售給他人（共有人以外之人）的時候，讓其他共有人有機會以相同價格。不過以往的判決先例也指出，如果是共有人間互為買賣時，因為這種情形本來就是以「簡化共有關係」為前提，所以沒有適用優先承買權通知義務的規定。
三、本例中其他共有人優先承買權受侵害的情形，有無權利主張？
相關案例，在司法實務上時有耳聞，就土地法第34條之1優先承買權的規範上，如上所述都是合乎規定的，地政機關理論上也應該按照共有人之申請辦理變更登記。本案事後A土地其他共有人戊等，發現土地被其他共有人（丁）移轉給共有人以外的人，卻未通知戊等共有人有優先承買權，認為權利受損而向地政機關申請調閱當時的移轉登記資料，卻遭地政機關駁回，嗣進入行政訴訟程序後始知上情，並依刑法第214條規定對丁、甲等人提出刑事告訴。
刑法第214條（使公務員登載不實罪）
明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。
使公務員登載不實罪的規定，是以公務員在他的職掌範圍內沒有實質調查、審查的權限為前提，也就是單純依照民眾提出申請來審核形式外觀上有沒有符合法律程序的要件，在本例中，地政機關公務員依照丁、甲等民眾的申請，先是辦理贈與移轉登記，再辦理共有人之間以買賣為原因的移轉登記，在無需依照土地法第34條之1優先承買權通知規定之前提下，地政機關協助辦理登記也確實是正確的。只是實際上，從事後的角度可以得知丁、甲等人其實是為了規避通知其他共有人優先承買權的規定，事先做了贈與的假登記，其實沒有贈與的意思，而是已經談妥了買賣的條件。所以最後刑事法院認為，這類的假贈與真買賣會傷及地政機關登記的公信力，以及侵害到其他共有人戊等人的優先承買權利，因此丁、甲等人仍有成立使公務員登載不實罪的刑事責任（相關案例以及法院判決請參：臺灣高等法院106年度上易字第754號刑事判決）。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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一、案例
甲為乙公司之負責人，丁為A土地之分別共有人，丁對於A土地權利範圍應有部分佔1/30。某天甲經由仲介業者介紹而知悉丁有意出售A土地應有部分，雙方洽談後決定以每坪165萬元之價格成交，丁同意出售其名下之A土地應有部分。
不過甲、乙公司擔心其他共有人會主張優先承買權，遂商議由丁以「贈與人」身分將其對A土地應有部分1/3,000贈與給甲與乙公司，並辦妥移轉登記，隨後隔天丁立即將其剩餘99/3,000應有部分另以「買賣」為登記原因，辦理移轉登記給甲與乙公司。
二、解析：贈與規避優先購買權
（一）本例A土地共有人丁將自己應有部分1/3000贈與給甲、乙公司，無需適用土地法第34條之1第4項規定以及通知其他共有人：
土地法第34條之1第4項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
本例中，起初丁雖是將自己應有部分移轉登記給A土地共有人以外之人（甲、乙公司），惟根據土地法第34條之1第4項規定，所謂的共有人優先承買權之規定僅限於以「出賣」為讓與的原因。換句話說，倘若不涉及出售，而是贈與，就沒有所謂的其他共有人「優先承買」的問題。
（二）共有人間相互買賣應有部分，無土地法第34條之1第項通知其他共有人優先承買權之義務
最高法院72年台抗字第94號民事判決：
「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。」
當土地共有人之一丁將自己應有部分1/3,000贈與移轉給甲、乙公司後，此時甲、乙公司就成為了A土地共有人之一。首先，基於土地法第34條之1第1項文義解釋，由於丁出售自己的應有部分，本就不需得其他共有人之同意。再者，優先承買權的規定是為了簡化共有關係，當共有人之一將自己應有部分出售給他人（共有人以外之人）的時候，讓其他共有人有機會以相同價格。不過以往的判決先例也指出，如果是共有人間互為買賣時，因為這種情形本來就是以「簡化共有關係」為前提，所以沒有適用優先承買權通知義務的規定。
三、本例中其他共有人優先承買權受侵害的情形，有無權利主張？
相關案例，在司法實務上時有耳聞，就土地法第34條之1優先承買權的規範上，如上所述都是合乎規定的，地政機關理論上也應該按照共有人之申請辦理變更登記。本案事後A土地其他共有人戊等，發現土地被其他共有人（丁）移轉給共有人以外的人，卻未通知戊等共有人有優先承買權，認為權利受損而向地政機關申請調閱當時的移轉登記資料，卻遭地政機關駁回，嗣進入行政訴訟程序後始知上情，並依刑法第214條規定對丁、甲等人提出刑事告訴。
刑法第214條（使公務員登載不實罪）
明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。
使公務員登載不實罪的規定，是以公務員在他的職掌範圍內沒有實質調查、審查的權限為前提，也就是單純依照民眾提出申請來審核形式外觀上有沒有符合法律程序的要件，在本例中，地政機關公務員依照丁、甲等民眾的申請，先是辦理贈與移轉登記，再辦理共有人之間以買賣為原因的移轉登記，在無需依照土地法第34條之1優先承買權通知規定之前提下，地政機關協助辦理登記也確實是正確的。只是實際上，從事後的角度可以得知丁、甲等人其實是為了規避通知其他共有人優先承買權的規定，事先做了贈與的假登記，其實沒有贈與的意思，而是已經談妥了買賣的條件。所以最後刑事法院認為，這類的假贈與真買賣會傷及地政機關登記的公信力，以及侵害到其他共有人戊等人的優先承買權利，因此丁、甲等人仍有成立使公務員登載不實罪的刑事責任（相關案例以及法院判決請參：臺灣高等法院106年度上易字第754號刑事判決）。
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專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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