一、前言

富麗堂皇的預售屋接待中心內，建商或代銷公司很常透過街景模型、展示屋，也實際讓客戶可以用手觸摸建材，或佐以電視螢幕展示預售屋的3D環景圖，並也常宣稱建屋所使用的建築工法、建材、家電品牌等具備一定的品質，畫給客戶一幅完建後夢幻的想像藍圖。客戶受接待中心的氛圍感染後，與建商締結預售屋買賣契約，在建商定型化的契約中是否也會保證與其宣稱的廣告內容相符？當建商廣告與最後交屋的樣貌有所出入時，應如何主張權利？

二、預售屋糾紛案例

A建設公司於民國102年間推出「Z」預售屋建案，並將接待中心設置於人口稠密的都會區，才剛宣布開賣不久即吸引不少人潮前來購屋，A建設公司在接待中心內佈置了預售屋各種房型的樣品屋，以及擺設屋內預計採用的建材樣品、衛浴設備、廚房設備等，並宣稱都是使用日本進口的高級品牌。關於公設部分，A公司在廣告中也都強調打造一個「高級管家」、「讓你出門可以品嚐一杯咖啡，回到家還可以放鬆喝酒」的社區風格，接待中心播放的廣告影片內還有拍攝咖啡廳、酒吧來描繪未來該預售屋社區一樓大廳的樣貌，不過卻在影片最底下標示：「本廣告僅供參考」。嗣後104年底「Z」預售屋完建並陸續交屋，社區內25名住戶發現該預售屋社區一樓不但沒有提供咖啡廳及酒吧，連屋內使用的衛浴設備也都從原本聲稱的日本進口品牌，更換為國內設計、生產的品牌，不過A公司卻聲稱品質與進口一致。

25名住戶遂合作對A建設公司提起損害賠償訴訟，要求A公司針對其廣告不實負賠償責任，A公司則提出雙方預售屋契約條款作為抗辯：「本大樓為居家安全與管理需要，買方認同法定空地內申請作停車空間部份，此因為整體美觀考量，由賣方於使用執照取得之後，將上述擬准停車空間在其一樓及頂樓之公共空間增設入口門廳、社區管理中心、水池、植栽步道、健身房、兒童遊戲區、韻律教室、SPA水療按摩池、會議中心、多功能視聽娛樂館，絕無異議。日後上述設備之維護與存廢，概由區分所有權人會議或主管機關決之，買方不得就本項事由向賣方為任何請求。」

三、預售屋合約陷阱？從內政部預售屋規範看起

上述案例中，建商只有在接待中心或是廣告看板上保證建材品質，或是僅廣告單、影片內出現「讓你出門可以品嚐一杯咖啡，回到家還可以放鬆喝酒」等廣告詞，關於房屋公設有提及建商提供咖啡廳、酒吧，但在預售屋契約上卻並未提及廣告內容，或是在契約或廣告裡標示「本廣告僅供參考」等類似文字，就契約而言不得記載廣告僅供參考，有關類似的約定，將來進入訴訟會較容易被認定為無效。以及建材、設備所使用的品質，是否如同先前廣告內容以及契約內容的約定，均得以作為交屋後買方對賣方所得請求的廣告不實損害賠償責任。

四、追究建商關於預售屋廣告不實的法律途徑

上述案例，住戶對於建商最後所提供的房屋，包含屋內衛浴設備、廚房設備、建材等，以及屋外公共區域如公設部分有欠缺當初廣告之品質，例如A公司交屋時始稱由於各種因素考量，不予設置咖啡廳、酒吧，可以尋求民法上不完全給付的損害賠償規定來對賣方求償，如果賣方同時是以經營銷售房屋為業的建商，還可以追究消費者保護法上的廣告不實責任，或是向公平交易委員會檢舉其廣告不實責任。

縱使建商辯稱預售屋買賣契約中並未明定必須設置咖啡廳、酒吧，且關於將來公設部分要如何運用屬於將來區分所有權人會議決定的事項，欲撇清其責任，實務案例曾有認定建商為了提高銷售曝光度，在宣傳廣告單、廣告影片中包含對於預售屋品質的宣稱、保證即使沒有寫在契約裡面，也應該納入作為契約的一部分。因為預售屋無成品可供檢視，所以除了契約之外，消費者只能信賴當時看到的樣品屋、廣告等，作為判斷是否購屋的依據，因此消費者保護法第22條課予企業經營者應確保廣告內容真實之義務，「廣告」亦應納入雙方有無依照買賣契約履行的判斷標準。

五、結語

由於預售屋在買賣契約訂立的初期，對於消費者來說往往欠缺一個「實體的」外觀可供參考，消費者所信賴的除了契約之外，就是賣方提供的廣告，不論是紙本廣告單、接待中心內的樣品屋或虛擬實境VR均包含在內。往往買賣契約都是定型化契約的前提下，大多不可能訂立對賣方自己不利的事項，但也不代表賣方可以輕易透過文字推卸責任，這也可以參考內政部對於預售屋定型化契約的應記載和不得記載事項，以免陷入了賣方的陷阱而不自知。最終倘若賣方交屋後的實際樣貌與任何他在廣告期間所宣稱的品質不符，都可以考慮尋求律師協助來爭取應有的權利。