一、案例事實

王先生於民國107年11月至110年間分別向A建設公司買受Y建案之預售屋，嗣於110年3月至10月間陸續交屋，直至共用部分之公共設施則待Y建案社區之管理委員會（下稱Y管委會）於110年9月4日成立後，委由B公司進行驗收。詎料，驗收時才發現A建設公司施作中庭花圃抿石子面磁磚鋪設不平整、住戶各樓層樓梯部分壁磚均有出現空心磚等瑕疵，請A公司完成修復卻以無義務修繕為由拒絕。A建設公司則是以當初的預售屋買賣契約條款抗辯，拒負損害賠償責任。

二、解析：公設瑕疵擔保責任的2種解決途徑

(一）公設由A建設公司點交給Y管委會時發現有瑕疵，Y管委會得尋求主管機關促請A建設公司修繕之：

由上述案例可知，假如Y管委會在辦理A建設公司點交公共設施的過程中，已發現上述瑕疵，則可以依據公寓大廈管理條例第57條規定，報請主管機關促請A建設公司履行修繕義務，倘若經主管機關限期命改善未予改善者則A建設公司可能面臨罰鍰之處罰（同法第49條第1項第8款規定）。

(二）王先生等住戶得以集體訴訟方式追究A建設公司有關公設瑕疵損害賠償責任：

上述以管委會向主管機關申報、促請改善確實能發揮一定的約束效果，不過假設A公司仍選擇以繳納罰鍰來免除自己的修繕義務，則住戶們應如何主張自己的權利？

首先依民法上有關瑕疵擔保與不完全給付等規定請求損害賠償，可以參考律師先前有關瑕疵擔保責任一文：房屋買賣糾紛問題解析。A公司應確保點交時房屋與公設是無瑕疵的，且未欠缺雙方契約所約定擔保的品質。本案例中點交後發現有花圃磁磚鋪設不平整、住戶各樓層樓梯部分壁磚均有出現空心磚等瑕疵，並於依通常檢查發現後立即通知A建設公司。由於公共設施部分屬於住戶的「共用部分」，因此各住戶均得以自己名義向A建設公司請求損害賠償、減少價金等，最常見的做法是以住戶集體訴訟的方式進行。

在本篇案例中，最後法院認定花圃磁磚鋪設不平整部分，雖然A公司抗辯其依約本無貼設該部分磁磚之義務，但依誠信原則所為之契約補充解釋，A公司既然已經施作，即應完整施工，其未完整施工而有礙使用或美觀者，亦屬瑕疵；樓梯壁磚空心磚部分，雖A公司抗辯其並非瑕疵，但是法院最終認為A公司刻意排除空心磚並非瑕疵的約定，對消費者顯失公平而無效，A公司仍應負擔修繕費用之賠償（以上參考臺灣桃園地方法院112年度消字第3號民事判決背景事實）。

三、本案例中的公設點交糾紛與合約陷阱：

常見的問題是，A建設公司能否以契約條款預先免除自己的責任？在本篇案例中A公司有以下預先免責的約定條款，該約定的效力為何？帶您一起解析如後：

（一）特別約定瑕疵的種類，不具有破裂、脫落外觀即不得視為瑕疵？

A建設公司於買賣契約中特別設有一條款：「共有部分檢測移交時，地、壁磚除破裂、脫落外不得視為瑕疵；天然石材、木材與皮革等建材（依本社區實際配置為準），具有自然色澤紋路、裂痕節理及裂縫孔洞等，為其正常型態，無法完全對紋、對色，不得視為瑕疵。管理委員會成立或推選管理負責人後，天然石村、園藝植栽，須經常專業養護，如因天災或疏忽於養護而導致損耗、變質、使用耗損，賣方不負保固責任。」

根據消費者保護法第12條第1項規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」，如A建設公司以定型化契約預先排除一般社會通念上所經常發生之瑕疵狀況，例如本案磁磚隆起或空心情況屬常見的瑕疵情形，對於消費者而言，預先免除建商責任已經違反誠信原則且顯失公平，依上開規定該條款可能被法院認為是無效的約定，建商依法仍要負擔瑕疵擔保之損害賠償責任。

（二）若已移交給管理委員會，即得免除A建設公司的修繕管理責任？

A建設公司於買賣契約中特別設有一條款：「前述檢測移交事宜，若因非可歸責於賣方之事由，致未能成立管理委員會或推選管理負責人，而不能進行前述檢測移交作業；或已成立管理委員會之推選管理負責人而不配合辦理；或管理委員會之管理負責人已進行公共設備數量點交；或已開放供住戶使用時，視為已檢測、移交完成，買方同意無條件解除賣方共有部分之管理責任。」

此一約定關於「管理委員會之管理負責人……已開放供住戶使用時，視為已檢測、移交完成，買方同意無條件解除賣方共有部分之管理責任」的文字，因為建商在設計此一條款時，不論建商沒有將公共設備移交、點交的原因是什麼，只以開放供住戶使用的事實作為條件，預先免除建商作為起造人依上開公寓大廈管理條例第57條規定會同進行檢測、確認功能正常的義務，已經違反了公寓大廈管理條例第57條的強制規定，屬於無效的契約約款，因此建商仍不能免除其點交並確認公設使用功能正常的義務，如有瑕疵，還是要依照法律強制規定進行修繕。