26 11 月 鄰居佔用公共空間怎麼解？
Posted at 09:50h
in 不動產相關法律
——淺談公寓頂樓平臺共用部分之不動產糾紛——
一、案例
甲、乙、丙、丁、戊五人分別為A房屋1樓至5樓之區分所有權人，而5樓之區分所有權人戊為了避免屋頂因太陽直接曝曬之故，於A房屋頂樓加蓋鐵皮屋隔熱，並且長期佔用屋頂平台晾曬衣服、棉被，還在樓梯間堆放許多雜物，戊自認為頂樓加蓋為其自行出資建造，不願與他區分所有權人共同使用，長久下來也形成鄰居間的爭議。
二、解析
（一）頂樓平臺與樓梯間均屬於公寓大廈管理條例共用部分：
根據公寓大廈管理條例第8條第1項：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
由於公寓大廈管理條例法規係於民國84年6月30日正式施行，只要在此一時間點後興建的公寓大廈，其樓頂平臺之使用方式，原則上屬於全體區分所有權人的共用部分，不過全體區分所有權人也可以用區權人會議決議的方式，將樓頂平臺約定給某一位區權人使用、收益，或是經公寓大廈住戶間彼此以明示、默示方式達成分管協議。
至於有關樓梯間的使用方式，公寓大廈管理條例則是另行規範於第16條第1項：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」，由於此一規定並不像頂樓平臺一樣，樓梯間通常作為緊急避難疏散使用，所以無法透過住戶間決議變成特定人的專有部分。
（二）倘若甲、乙、丙、丁發現頂樓加蓋後立即向戊表示異議，甲、乙、丙、丁於民事上得對戊主張何種權利？
- 民法第821條共有人回復共有物之請求權：
民法第821條
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
民法第767條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
根據民法第821條規定，本案例中每一位共有人即甲、乙、丙、丁任何一人均得對長期佔有頂樓平臺、樓梯間等共用部分，基於自己是所有權人的身分，依民法第767條第1項規定請求戊獨自佔有之共用部分（如頂樓平臺、樓梯間），將堆放之雜物或建築騰空返還給共有人全體。
- 甲、乙、丙、丁四位共有人得各自向戊請求返還相當於租金之不當得利：
由於頂樓平臺如未特別約定原則上屬於全體共有人也就是甲、乙、丙、丁、戊五人可以共同使用、收益、處分，戊未經全體共有人同意擅自佔用頂樓平臺，不論是自行使用或是出租給他人收取租金，都屬於戊自行佔有了原本屬於五位共有人可以共同享受之利益，因此在法院實務上共有人除請求返還共有物之外，還可以另行請求返還相當於頂樓平臺租金利益之不當得利，計算方式為各共有人可以向戊請求五分之一相當於租金之不當得利。
（三）倘若甲、乙、丙、丁長期容忍、默認五樓屋主戊使用頂樓空間，是否還能向戊主張上開權利？
- 什麼是默示分管契約？
分管契約，顧名思義就是共有人間對於共有物的使用、收益或管理方法所訂定的契約。如果共有人間並未明確約定，但是對於各自占有管領的部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所。縱使部分的共有人沒有按照其應有部分的比例去占有、使用共有物，也可能會被法院認定為有默示分管契約的約定。
- 如果共有人間單純的沉默、不表示反對意思，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念下，可認為有一定之意思表示者，也可能會被法院定為屬於默示之意思表示（最高法院112年度台上字第556號民事判決）。基於默示分管契約的存在，共有人間（甲、乙、丙、丁）對他共有人（戊）擅自佔用的行為，即可能無法主張騰空共用空間並請求返還共有物的權利。
三、公寓大廈共用部分若經特定住戶佔用，除其他共有人得主張以上民事請求權之外，還會涉及哪些刑責呢？
特定住戶佔用公寓大廈共用部分例如樓頂平臺、樓梯間等，如無共有人或區權人會議之特別約定，未經他共有人同意擅自佔用公寓大廈的共用部分，還可能面臨以下的刑事責任：
刑法第189條之2（阻塞逃生通道罪）
阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。
刑法第320條第2項（竊佔罪）
意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。
本例中，戊佔用樓梯間堆放雜物的行為，由於樓梯屬於緊急事故發生時，集合式住宅或公寓大廈賴以使用之逃生通道，戊堆放雜物致生危害則可能會構成阻塞逃生通道罪。至於竊佔罪部分，由於竊佔罪需證明戊主觀上有排除其他共有人共同使用的意圖，就必須進一步舉證例如戊於樓頂平臺加裝門禁等阻礙其他共有人一起使用之情形，才會有構成竊占罪的可能性。不論如何，以提出刑事犯罪告訴（告發）、向主管行政機關檢舉，或是以民事訴訟途徑取回共有物之使用、管理權限以及請求相當於租金的不當得利，都是在面臨惡鄰居非法佔用公共空間時可資選擇的手段。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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——淺談公寓頂樓平臺共用部分之不動產糾紛——
一、案例
甲、乙、丙、丁、戊五人分別為A房屋1樓至5樓之區分所有權人，而5樓之區分所有權人戊為了避免屋頂因太陽直接曝曬之故，於A房屋頂樓加蓋鐵皮屋隔熱，並且長期佔用屋頂平台晾曬衣服、棉被，還在樓梯間堆放許多雜物，戊自認為頂樓加蓋為其自行出資建造，不願與他區分所有權人共同使用，長久下來也形成鄰居間的爭議。
二、解析
（一）頂樓平臺與樓梯間均屬於公寓大廈管理條例共用部分：
根據公寓大廈管理條例第8條第1項：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
由於公寓大廈管理條例法規係於民國84年6月30日正式施行，只要在此一時間點後興建的公寓大廈，其樓頂平臺之使用方式，原則上屬於全體區分所有權人的共用部分，不過全體區分所有權人也可以用區權人會議決議的方式，將樓頂平臺約定給某一位區權人使用、收益，或是經公寓大廈住戶間彼此以明示、默示方式達成分管協議。
至於有關樓梯間的使用方式，公寓大廈管理條例則是另行規範於第16條第1項：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」，由於此一規定並不像頂樓平臺一樣，樓梯間通常作為緊急避難疏散使用，所以無法透過住戶間決議變成特定人的專有部分。
（二）倘若甲、乙、丙、丁發現頂樓加蓋後立即向戊表示異議，甲、乙、丙、丁於民事上得對戊主張何種權利？
- 民法第821條共有人回復共有物之請求權：
民法第821條
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
民法第767條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
根據民法第821條規定，本案例中每一位共有人即甲、乙、丙、丁任何一人均得對長期佔有頂樓平臺、樓梯間等共用部分，基於自己是所有權人的身分，依民法第767條第1項規定請求戊獨自佔有之共用部分（如頂樓平臺、樓梯間），將堆放之雜物或建築騰空返還給共有人全體。
- 甲、乙、丙、丁四位共有人得各自向戊請求返還相當於租金之不當得利：
由於頂樓平臺如未特別約定原則上屬於全體共有人也就是甲、乙、丙、丁、戊五人可以共同使用、收益、處分，戊未經全體共有人同意擅自佔用頂樓平臺，不論是自行使用或是出租給他人收取租金，都屬於戊自行佔有了原本屬於五位共有人可以共同享受之利益，因此在法院實務上共有人除請求返還共有物之外，還可以另行請求返還相當於頂樓平臺租金利益之不當得利，計算方式為各共有人可以向戊請求五分之一相當於租金之不當得利。
（三）倘若甲、乙、丙、丁長期容忍、默認五樓屋主戊使用頂樓空間，是否還能向戊主張上開權利？
- 什麼是默示分管契約？
分管契約，顧名思義就是共有人間對於共有物的使用、收益或管理方法所訂定的契約。如果共有人間並未明確約定，但是對於各自占有管領的部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所。縱使部分的共有人沒有按照其應有部分的比例去占有、使用共有物，也可能會被法院認定為有默示分管契約的約定。 - 如果共有人間單純的沉默、不表示反對意思，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念下，可認為有一定之意思表示者，也可能會被法院定為屬於默示之意思表示（最高法院112年度台上字第556號民事判決）。基於默示分管契約的存在，共有人間（甲、乙、丙、丁）對他共有人（戊）擅自佔用的行為，即可能無法主張騰空共用空間並請求返還共有物的權利。
三、公寓大廈共用部分若經特定住戶佔用，除其他共有人得主張以上民事請求權之外，還會涉及哪些刑責呢？
特定住戶佔用公寓大廈共用部分例如樓頂平臺、樓梯間等，如無共有人或區權人會議之特別約定，未經他共有人同意擅自佔用公寓大廈的共用部分，還可能面臨以下的刑事責任：
刑法第189條之2（阻塞逃生通道罪）
阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。
刑法第320條第2項（竊佔罪）
意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。
本例中，戊佔用樓梯間堆放雜物的行為，由於樓梯屬於緊急事故發生時，集合式住宅或公寓大廈賴以使用之逃生通道，戊堆放雜物致生危害則可能會構成阻塞逃生通道罪。至於竊佔罪部分，由於竊佔罪需證明戊主觀上有排除其他共有人共同使用的意圖，就必須進一步舉證例如戊於樓頂平臺加裝門禁等阻礙其他共有人一起使用之情形，才會有構成竊占罪的可能性。不論如何，以提出刑事犯罪告訴（告發）、向主管行政機關檢舉，或是以民事訴訟途徑取回共有物之使用、管理權限以及請求相當於租金的不當得利，都是在面臨惡鄰居非法佔用公共空間時可資選擇的手段。
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