02 1 月 買到凶宅怎麼辦？凶宅認定與買方權益救濟
Posted at 09:05h
in 不動產相關法律
壹、凶宅定義
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凶宅並無明文規定，實務依個案判斷
一般民眾對於「凶宅」的認定常感到困惑，尤其在墜樓事件中更是爭議頻傳。通常認為屋主持有期間，建物專有部分內曾發生非自然死亡事件，該房屋即可能被視為凶宅。然而一旦發生糾紛進入訴訟程序，最終仍須由法官依具體情節行使自由心證，並無絕對標準可循。
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墜樓案件中「事發地」與「死亡地」的區分
針對墜樓型態的案件，依內政部函釋說明凶宅的定義，若有人從10樓墜下，過程中撞擊5樓陽台，最終於1樓公共空間死亡，由於10樓屬私人專有部分，且為行為發生處，因此10樓會被認定為凶宅；5樓僅屬墜落過程中的碰撞點，並非死亡結果發生地；1樓則因屬公共設施，也不在凶宅討論範圍內。
但若情形改為墜樓者直接跌落至5樓陽台並當場死亡，則10樓作為行為發生地，5樓作為死亡結果發生地，兩者皆可能被認定為凶宅。
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不動產說明書頒布，實質界定凶宅範圍
雖然法律未直接定義凶宅，但依內政部所訂定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，若賣方持有期間，建物的專有部分曾發生凶殺、自殺或其他非自然死亡事件，原則上就必須在不動產說明書中揭露，此一規範實務上已成為凶宅判斷的重要依據。相對地，若僅是在屋內自然死亡，即便屍體延遲被發現，並不會視為凶宅。
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行政機關見解與法院實務仍存落差
法院在實務操作上，並非一概採納內政部的函釋標準。過去曾有案例中死者自大樓頂樓跳下，最終停留於某戶2樓的露台上，該2樓屋主主張房屋因自殺事件而貶值，向死者家屬或繼承人請求損害賠償。依內政部函釋，露台屬約定專用部分而非專有部分，理論上不構成凶宅，但法院另行考量事件發生的整體過程、停留時間及社會觀感後，仍認定2樓屬凶宅，並判決死者家屬須負賠償責任。
貳、買到凶宅後的法律救濟途徑
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依瑕疵擔保解除契約或請求減少價金
凶宅被實務認定物之瑕疵，依民法第359條及第365條規定，買方於發現該瑕疵後，應即通知賣方，並得於知悉後六個月內主張解除買賣契約，請求返還已給付之價金。若買方仍有繼續持有房屋之意願，亦可選擇不解除契約，而改以請求減少價金方式，反映凶宅對市場價值所造成之影響。
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賣方故意隱瞞時之損害賠償責任
若有證據顯示賣方於締約時明知房屋曾發生足以影響交易判斷之死亡事件，卻刻意隱匿未告知，買方除前述解除或減價外，尚得依民法請求損害賠償。此類請求不以解除契約為前提，惟須注意其權利行使期間，原則上應於交屋後十五年內為之，逾期即可能喪失請求權。
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主張權利時之注意事項
在凶宅爭議中，買方是否能成功主張救濟，往往取決於程序與證據的完備程度。首先，發現瑕疵後未即時通知賣方，可能被認定為權利失效；其次，各項權利均有時效限制，逾期將無法再行主張；再者，買方須就房屋確實存在凶宅事實，以及該心理瑕疵對交易價值造成之實質影響，負舉證責任，並非僅憑主觀恐懼即可成立。
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刑事責任之可能性
除民事責任外，若賣方明知凶宅事實仍刻意隱瞞，致買方陷於錯誤而完成交易，於特定情形下，尚可能涉及刑法上詐欺罪之構成要件。買方除提起民事訴訟外，亦可評估是否循刑事途徑追究賣方責任，以強化自身權益保障。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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壹、凶宅定義
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凶宅並無明文規定，實務依個案判斷
一般民眾對於「凶宅」的認定常感到困惑，尤其在墜樓事件中更是爭議頻傳。通常認為屋主持有期間，建物專有部分內曾發生非自然死亡事件，該房屋即可能被視為凶宅。然而一旦發生糾紛進入訴訟程序，最終仍須由法官依具體情節行使自由心證，並無絕對標準可循。
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墜樓案件中「事發地」與「死亡地」的區分
針對墜樓型態的案件，依內政部函釋說明凶宅的定義，若有人從10樓墜下，過程中撞擊5樓陽台，最終於1樓公共空間死亡，由於10樓屬私人專有部分，且為行為發生處，因此10樓會被認定為凶宅；5樓僅屬墜落過程中的碰撞點，並非死亡結果發生地；1樓則因屬公共設施，也不在凶宅討論範圍內。
但若情形改為墜樓者直接跌落至5樓陽台並當場死亡，則10樓作為行為發生地，5樓作為死亡結果發生地，兩者皆可能被認定為凶宅。 -
不動產說明書頒布，實質界定凶宅範圍
雖然法律未直接定義凶宅，但依內政部所訂定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，若賣方持有期間，建物的專有部分曾發生凶殺、自殺或其他非自然死亡事件，原則上就必須在不動產說明書中揭露，此一規範實務上已成為凶宅判斷的重要依據。相對地，若僅是在屋內自然死亡，即便屍體延遲被發現，並不會視為凶宅。
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行政機關見解與法院實務仍存落差
法院在實務操作上，並非一概採納內政部的函釋標準。過去曾有案例中死者自大樓頂樓跳下，最終停留於某戶2樓的露台上，該2樓屋主主張房屋因自殺事件而貶值，向死者家屬或繼承人請求損害賠償。依內政部函釋，露台屬約定專用部分而非專有部分，理論上不構成凶宅，但法院另行考量事件發生的整體過程、停留時間及社會觀感後，仍認定2樓屬凶宅，並判決死者家屬須負賠償責任。
貳、買到凶宅後的法律救濟途徑
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依瑕疵擔保解除契約或請求減少價金
凶宅被實務認定物之瑕疵，依民法第359條及第365條規定，買方於發現該瑕疵後，應即通知賣方，並得於知悉後六個月內主張解除買賣契約，請求返還已給付之價金。若買方仍有繼續持有房屋之意願，亦可選擇不解除契約，而改以請求減少價金方式，反映凶宅對市場價值所造成之影響。
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賣方故意隱瞞時之損害賠償責任
若有證據顯示賣方於締約時明知房屋曾發生足以影響交易判斷之死亡事件，卻刻意隱匿未告知，買方除前述解除或減價外，尚得依民法請求損害賠償。此類請求不以解除契約為前提，惟須注意其權利行使期間，原則上應於交屋後十五年內為之，逾期即可能喪失請求權。
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主張權利時之注意事項
在凶宅爭議中，買方是否能成功主張救濟，往往取決於程序與證據的完備程度。首先，發現瑕疵後未即時通知賣方，可能被認定為權利失效；其次，各項權利均有時效限制，逾期將無法再行主張；再者，買方須就房屋確實存在凶宅事實，以及該心理瑕疵對交易價值造成之實質影響，負舉證責任，並非僅憑主觀恐懼即可成立。
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刑事責任之可能性
除民事責任外，若賣方明知凶宅事實仍刻意隱瞞，致買方陷於錯誤而完成交易，於特定情形下，尚可能涉及刑法上詐欺罪之構成要件。買方除提起民事訴訟外，亦可評估是否循刑事途徑追究賣方責任，以強化自身權益保障。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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