20 11 月 未通知優先承買權的法律效果？可以如何請求賠償？
Posted at 10:05h
in 不動產相關法律
一、案例事實
甲、乙、丙3人共有土地，應有部分各佔3分之1。某天，甲、乙2人計畫將土地賣給第三人丁，遂依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地出賣予A，並辦畢所有權移轉登記，惟未依同條第2項規定通知丙行使優先承購權，嗣丙知悉上情，於第一審依民法第184條、第185條規定起訴，請求甲、乙連帶賠償，並於第二審基於同一基礎事實，追加依民法第226條第1項規定為請求（參考最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定背景事實）。
二、優先購買權通知方式
土地法第34條之1規定
（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
（第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 本例中，共有人甲、乙倘若要出售其三人共有之土地，依據土地法第34條之1第1項規定，由於甲、乙二人已佔共有人過半數，甲、乙二人得以合法將該土地所有權移轉讓與給第三人。此時，就法律上應踐行的程序必須通知其他共有人。
- 通知的方式，此規範於內政部《土地法第三十四條之一執行要點》第八點有一定的行使方式。原則上共有人必須以書面方式，透過例如郵局雙掛號或是存證信函寄達到共有人之戶籍地址，如其他共有人為法人或非法人團體，則是需寄達其營業地址。
- 如果其他共有人之戶籍地址無法送達，或有戶籍暫遷至戶政事務所情形，或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住居所為通知，並且由部分共有人於登記申請書適當欄記明：「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任」。
- 若仍無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明：「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任」。
- 例外只有在下列幾種情形不能以書面通知時，才能以公告取代：
- 他共有人住所不明或其戶籍、實際住居所等地址均無法送達。
- 他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
- 他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
三、解析：部分共有人出售土地，未合法通知其他共有人有優先承買權者，擅自辦理移轉登記的效力如何？
本例中，部分共有人甲、乙出售土地的法律行為，由於土地法第34條之1第4項共有人的優先承買權規定，與土地法第104條的優先承買權不同，並沒有「其契約不得對抗優先購買權人」等文字，所以只有「債權效力」。也就是說，假如未通知其他共有人即自行依據共有人過半數或是應有部分逾3分之2而出售並移轉土地，對於其他共有人來說，不能主張移轉土地的法律行為無效，而是只能透過事後請求賠償的手段來救濟自己權利。
四、解析：未經合法通知優先承買權之其他共有人（丙），能否向多數共有人（甲、乙）請求優先購買權損害賠償？
如果甲、乙二人未經通知其他共有人丙，雖然甲、乙決定出售土地並且移轉土地所有權登記給丁一事是合法有效的。再假設甲、乙出售的價格不符行情，顯係避免丙行使優先購買權才故意不予通知，此時丙的應有部分可能因全部土地出售後，僅能取得部分低於行情市價的價金，丙該如何保障自己的權利？
首先，根據目前實務多數見解（最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定），對於未經通知的共有人丙來說，於個案中出售、處分土地的共有人（甲、乙）倘若因違反土地法第34條之1第2項、第4項優先承買權與通知義務規定，且實際上出售價格相較於市價而言更低，丙既無法以相同優惠的價格購買其他共有人的應有部分，更未能實際參與土地出售議價的過程，致土地出售後丙能取得的應有部分價金減少，此時甲、乙違反通知義務致丙受損害，可能構成侵權行為損害賠償的責任。
確立有侵權行為責任的前提後，丙就要提出損害賠償的範圍來證明，丙得依法請求賠償的範圍，實務上常以土地市價估值（例如參考不動產周邊實價登錄或訴訟中送請鑑定等），扣除共有人以同一價格優先承買所付出的成本後所計算出之差額，作為損害賠償數額之認定（臺灣臺南地方法院113年度重訴字第239號判決、臺灣南投地方法院112年度重訴字第5號判決等）。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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一、案例事實
甲、乙、丙3人共有土地，應有部分各佔3分之1。某天，甲、乙2人計畫將土地賣給第三人丁，遂依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地出賣予A，並辦畢所有權移轉登記，惟未依同條第2項規定通知丙行使優先承購權，嗣丙知悉上情，於第一審依民法第184條、第185條規定起訴，請求甲、乙連帶賠償，並於第二審基於同一基礎事實，追加依民法第226條第1項規定為請求（參考最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定背景事實）。
二、優先購買權通知方式
土地法第34條之1規定
（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
（第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 本例中，共有人甲、乙倘若要出售其三人共有之土地，依據土地法第34條之1第1項規定，由於甲、乙二人已佔共有人過半數，甲、乙二人得以合法將該土地所有權移轉讓與給第三人。此時，就法律上應踐行的程序必須通知其他共有人。
- 通知的方式，此規範於內政部《土地法第三十四條之一執行要點》第八點有一定的行使方式。原則上共有人必須以書面方式，透過例如郵局雙掛號或是存證信函寄達到共有人之戶籍地址，如其他共有人為法人或非法人團體，則是需寄達其營業地址。
- 如果其他共有人之戶籍地址無法送達，或有戶籍暫遷至戶政事務所情形，或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住居所為通知，並且由部分共有人於登記申請書適當欄記明：「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任」。
- 若仍無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明：「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任」。
- 例外只有在下列幾種情形不能以書面通知時，才能以公告取代：
- 他共有人住所不明或其戶籍、實際住居所等地址均無法送達。
- 他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
- 他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
三、解析：部分共有人出售土地，未合法通知其他共有人有優先承買權者，擅自辦理移轉登記的效力如何？
本例中，部分共有人甲、乙出售土地的法律行為，由於土地法第34條之1第4項共有人的優先承買權規定，與土地法第104條的優先承買權不同，並沒有「其契約不得對抗優先購買權人」等文字，所以只有「債權效力」。也就是說，假如未通知其他共有人即自行依據共有人過半數或是應有部分逾3分之2而出售並移轉土地，對於其他共有人來說，不能主張移轉土地的法律行為無效，而是只能透過事後請求賠償的手段來救濟自己權利。
四、解析：未經合法通知優先承買權之其他共有人（丙），能否向多數共有人（甲、乙）請求優先購買權損害賠償？
如果甲、乙二人未經通知其他共有人丙，雖然甲、乙決定出售土地並且移轉土地所有權登記給丁一事是合法有效的。再假設甲、乙出售的價格不符行情，顯係避免丙行使優先購買權才故意不予通知，此時丙的應有部分可能因全部土地出售後，僅能取得部分低於行情市價的價金，丙該如何保障自己的權利？
首先，根據目前實務多數見解（最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定），對於未經通知的共有人丙來說，於個案中出售、處分土地的共有人（甲、乙）倘若因違反土地法第34條之1第2項、第4項優先承買權與通知義務規定，且實際上出售價格相較於市價而言更低，丙既無法以相同優惠的價格購買其他共有人的應有部分，更未能實際參與土地出售議價的過程，致土地出售後丙能取得的應有部分價金減少，此時甲、乙違反通知義務致丙受損害，可能構成侵權行為損害賠償的責任。
確立有侵權行為責任的前提後，丙就要提出損害賠償的範圍來證明，丙得依法請求賠償的範圍，實務上常以土地市價估值（例如參考不動產周邊實價登錄或訴訟中送請鑑定等），扣除共有人以同一價格優先承買所付出的成本後所計算出之差額，作為損害賠償數額之認定（臺灣臺南地方法院113年度重訴字第239號判決、臺灣南投地方法院112年度重訴字第5號判決等）。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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