一、前言

對於許多人來說，買房是件人生大事，尤其是中古屋買賣時，雙方會特別約定以現況交屋，此時身為買方會特別擔憂房屋可能隱藏著不為人知甚至不易發現的瑕疵，例如交屋後才發現滲漏水的問題，或是事後調查才發現，前屋主、房仲刻意隱匿了房屋先前有發生非自然死亡的情形，也就是買到俗稱的凶宅。當房屋買賣契約書未盡詳實說明，或是委託的房屋仲介沒有盡到說明義務，甚至有所隱瞞時，此時我們應該如何訴諸法律救濟途徑？該注意的環節、應善盡的舉證責任有哪些？

二、民法瑕疵擔保規定

（一）瑕疵如何認定？

（二）認定為瑕疵後，法律上有何權利主張？

上述規定，是民法有關買賣瑕疵擔保規定的請求權基礎，簡單來說，確立買賣契約標的物交付時具有瑕疵後，接下來買方得主張的權利一共分為三種：解除契約、請求減少價金或請求不履行之損害賠償。

三、淺談瑕疵擔保責任漏水案例

案例

甲在113年2月間委託房屋仲介，與乙先於113年3月4日簽訂「不動產買賣契約書」，由甲以總價款2,120萬元向乙購買其房屋（以下簡稱系爭房屋），在簽約同時，乙與房屋仲介也簽署並交付「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」，其中就有關現況是否有滲漏水之情形？勾選「否」，甲於簽約時不疑有他，遂於簽約完成三日後交付價金以及辦妥所有權移轉登記，除雙方同意保留款30萬元以外，其餘買賣價金甲均已依約給付完畢。詎料後來進行交屋程序時，甲赫然發現系爭房屋有：⑴後浴廁為陽台外推加建，且未達防水設計標準；⑵後浴廁及後陽台確有漏水、壁癌及排水倒流等瑕疵，且這些瑕疵於本件買賣交易前即已發生，經甲自行送請土木技師公會鑑定，修復系爭房屋之必要修復費用總計為31萬7,320元。

簡析

甲在此一案例中，關於交屋後發現房屋有後浴廁、後陽台的漏水、壁癌等問題，此為賣方交付標的現況說明書時未如實交代之處，實際上欠缺原不動產買賣契約上所約定之效用，即構成物之瑕疵。此時甲可以選擇解除契約、減少價金或請求不履行之損害賠償，對甲而言，如果系爭房屋解決漏水問題仍處於可以居住之狀態，則可以選擇不解除契約，而請求乙減少價金或損害賠償。在舉證上應特別留意的是，鑑定必須能夠說明瑕疵的發生是在交付房屋之前，也就是雙方簽約時即已存在漏水瑕疵，以及後續必要修繕費用與解決該瑕疵有關聯性，才會較容易被法院所採納。

四、瑕疵擔保責任時效與瑕疵之檢查、通知

以上規定所謂的「從速檢查」，其實並非是一種要求買受人必須在特定期間內徹底檢查有無瑕疵，而是按照物之性質，依通常程序檢查，例如房屋外觀顯而易見的鋼筋外露、磁磚剝落等現象，應屬交屋時立即可以發現者；又如房屋滲漏水現象可能要等連日下雨始能發現其外觀，故所謂的「從速」是一種個案認定的方式，買受人對於瑕疵發現不能消極以待，而且發現後須立即通知出賣人，否則就會被視為承認買賣標的物。通知的方式，建議以存證信函或律師函方式通知，以作為符合法律程序的證據保存。

至於買賣瑕疵擔保責任的時效性，要特別留意民法規定有6個月或5年時效期間，是指發現瑕疵立即通知出賣人起6個月內必須行使權利（上述二），倘若物交付後已經超過5年，則同樣會消滅契約解除權或是損害賠償請求等權利。

五、結語

民法瑕疵擔保責任規定，是一種課予賣方必須要擔保其售出的標的物直到交付於買方手上時均須無瑕疵的義務，就算是依照物之性質事後才能發現的漏水瑕疵，買受人也必須在一經發現有瑕疵時立即通知出賣人，始能確保後續解除契約或請求損害賠償尚在時效範圍內。買賣瑕疵擔保的權利主張，在任何的時間點都有細節性的程序規定，包含從速檢查、通知等，還有訴訟上應盡的舉證責任以及責任歸屬釐清等專業問題，律師能協助您在每一個程序環節上發揮舉證的有效性，才能較容易爭取自己權利。