一、案例

甲於101年12月12日向乙借款新臺幣200萬元，同日並為擔保此一200萬元債權，甲將自己所有之A土地設定抵押權給乙（下稱系爭抵押權），登記擔保債權金額為200萬元。嗣甲於約定清償日103年8月15日為清償該借款債務200萬元，遂直接將200萬元匯款至乙所指定的帳戶。嗣甲於111年5月間死亡後，其繼承人發現A土地有系爭抵押權尚未塗銷，遂以全體繼承人名義向乙起訴請求塗銷系爭抵押權。

二、抵押權擔保範圍有哪些？債務清償時，抵充次序為何？

普通抵押權必須依附於擔保特定債權而存在，那麼擔保債權依據民法第861條規定則有包含原債權、利息、遲延利息、違約金以及實行抵押權費用之擔保。簡言之，倘若債權並未實現，抵押權人向法院聲請拍賣抵押物時，就拍賣所得金額會用以清償原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。

而本案中借款債務人甲在當初清償時並未表明200萬元款項是要先用來償還本金或是優先抵充利息，所以回到民法第323條規定，是有先抵充費用、次充利息，再充原本的法定抵充順序。

三、以抵押權擔保債權，於地政機關登記時會記載哪些事項？

原則上，向地政機關申請登記抵押權時，申請人應檢附土地設定申請書、土地建築改良物抵押權設定契約書、權狀以及申請人與義務人之身分、印鑑證明等文件，並如實填載抵押權所擔保之範圍如原債權額度、利息、遲延利息、違約金等資訊。但如果登記時有部分擔保債權漏未記載，此時實務上會認定應以有登記的債權種類與金額為限：

若要以抵押權擔保特定的債權，基於抵押權的公示原則以及特定原則，必須於設定抵押權登記時，一併於地政機關記載抵押權所擔保的特定債權「種類及金額」，逐一登記後才會發生物權的效力。這是因為抵押權的設定具有次序性，如果前次序設定抵押權的權利人沒有辦法確定其範圍，也會影響到後次序的設定陷於不安定的狀態。換句話說，倘若沒有在登記時記載特定債權種類及金額，例如是否擔保違約金並未記載，那麼抵押權人實行抵押權時，不能主張實現其違約金債權的權利（最高法院99年度台上字第1470號民事判決意旨參照）。

四、本案解析：清償債務時，請務必確定抵押權擔保範圍，才能成功主張塗銷抵押權。

首先本案一、二審法院均認為甲確實有將200萬元匯款至債權人乙所指定的配偶帳戶，並且肯認這是甲用來清償系爭借款的事實。另外乙還有辯稱，因為甲在生前自108年起至110年11月3日，仍陸續給付借款利息30,000元予乙，所以這就代表系爭借款債權還有利息部分尚未清償，所以擔保債權仍然存在，甲的繼承人主張塗銷抵押權登記無理由等語。二審法院則是認為交付金錢雖然為事實，但交付的原因無法追究，那麼則因被告乙無法舉證這是用來清償剩餘利息的部分，所以乙的抗辯是無理由的。

本案經乙上訴最高法院後，最高法院發回的理由認為：原審僅採納甲有清償200萬元的事實來作為可以塗銷抵押權登記的依據，顯然只有將抵押權擔保的債權限縮在「原債權」而已，而忽略了地政機關登記簿上還有記載利息、遲延利息、違約金等紀錄，並未探究當事人之間是否還有利息、違約金等尚未清償的債權，有調查未完備之判決違法，而廢棄該二審法院判決後發回重行審理（最高法院114年度台上字第1611號民事判決意旨參照）。

由這則法院判決可以得知，作為借款債務人，在還款時最好可以向債權人特定這一筆還款金額是用來作為哪一筆債務的清償，法律上稱之為指定抵充（民法第321條），否則若未指定，按照法律規定就是先支付費用、再付利息，最後才是抵充原本，例如在本例中當時甲於還款200萬元時未表明這是先還利息還是原本，就次序上可能被認定為先支付約定利息，其餘部分才是清償本金，此時是否有達到清償系爭抵押權所擔保的所有債權，而仍有塗銷的理由？就產生了爭議。