——從借名登記契約效力、權利保護方式談起——

一、什麼是借名登記契約？

借名登記，在一般文義的理解上，就是基於信任關係，借用他人名義登記於自己所實際出資購買的不動產上，本文稱有需求借用他人名字登記者為「借名人」，而實際登記於該不動產上者則為「出名人」。至於借名的目的與動機，通常是因為借名人基於債務關係、避稅，或父母以小孩名義購買不動產貸款利率較低等需求，不欲將自己實際購買的不動產登記於自己名下。不過這樣信任關係，可能終究有破毀的一天，例如出名人未經借名人同意，直接處分該不動產（如買賣）取得價金，其法律行為是否有效？此時借名人認權利受損該如何尋求救濟？接下來就由專業律師帶您深入解析法院見解以及實務運作方式。

二、借名登記是合法的嗎？借名登記要件有哪些？

（一）借名登記是目前最高法院所承認不成文的合法契約類型之一：

如同上述我們對於借名登記的簡單定義，民間常以配偶或父母子女身分、將自己實際出資購買的房產登記於他人名下，以達到避免被查封、避稅等實質效果，因此這樣的借名登記操作模式早已行之有年，實務上對於借名登記契約的定義漸趨一致，只要當事人間約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。此一契約類型，並未明文訂於民法法典上，實務的作法是將這種信任關係比擬為類似委任契約性質。

（二）有關借名登記各項要件，解析如下：

確立了實務上對於借名登記契約的合法性後，個案的爭議就發生在舉證責任之分配、負舉證責任者是否善盡證明義務，原則上主張借名登記存在者，應就借名登記契約發生的事實負舉證責任。至於借名登記契約的要件，至少要證明下列事項：

三、當借名人欲終止這種信賴關係，想要實際成為登記名義人，該如何主張借名登記返還？

借名登記契約因著重於當事人間之信賴關係，登記名義人（即出名人）亦有為真正所有權人（即借名人）處理事務之本旨，故在實務操作下，會類推適用民法有關委任契約之規定（最高法院95年度台上字第1037號民事判決）。而倘若借名登記契約期間內，出名人均未擅自處分登記之不動產，那麼依據委任契約的特性，只要信賴關係改變，借名人得隨時終止委任關係而請求返還該不動產，也就是說，借名人得隨時請求出名人將該不動產再辦理移轉登記回到自己之名下。

然倘若出名人未經借名人的同意，擅自處分該不動產，是否有效？借名人在法律上有何權利可以主張？實務穩定見解認為對於第三人來說，因信賴公權力登記的公示外觀以及交易安全，登記名義人處分、移轉該不動產給第三人應為有效。至於借名人對於出名人可以主張的權利，此時內部關係應由借名人先表示終止委任契約，再對出名人請求返還不當利得，不過也因前述處分財產是有效的，此時借名人對外部的第三人，沒有請求返還該不動產的權利。

四、借名登記關係下，可選擇以預告登記作為保護自己權利的做法：

既然如前所述，實務上側重於登記公示外觀以及交易安全的保護，會傾向將出名人處分不動產之行為理解為有權處分而產生法律上效力，那麼對於借名人來說，有什麼方法既可以保有借名登記的便利性（例如避稅等目的），又可以防止出名人未經自己同意擅自處分（出售）該不動產而損及自己權利呢？除上述應保留作為舉證責任證明之證據外，常見的做法是檢附出名人出具之同意書，至地政機關辦理「預告登記」，至少在有預告登記的狀態下，出名人若未經借名人（預告登記權利人）同意，其處分仍然會受到限制。不過仍要注意的是，若出名人因債務問題而使該不動產受強制執行，預告登記還是沒有保障借名人的效果。

五、結語

借名登記在法律上是一種「名實不符」的例外狀態，雖然這樣的契約約定仍屬合法，不過對於借名人來說充滿不確定性，不知道出名人什麼時候會破壞這種信賴關係，所以還是需要有些保護自己的手段，就如同上文所述的預告登記等做法。然倘若借名登記的法律關係下，出名人已經擅自破壞了這種信賴關係而自行處分不動產，那麼就讓律師來協助您後續應如何備妥有利資料以直接或間接證明借名登記契約存在，並救濟自己的權利。