20 1 月 不動產仲介未盡告知義務之法律責任
Posted at 01:16h
in 不動產相關法律
一、案例
甲為建築房屋需求，尋求乙不動產經紀公司業務協助購買坐落於都市計劃用地之A土地，並支付乙公司新臺幣225,000元仲介費用作為報酬。然因A土地緊鄰都市計畫道路境界線，根據當地都市計畫以及相關建築法規，若要在A土地上建築房屋，則必須符合：「基地面臨二條計畫道路，其中有一條計畫道路寬度為6公尺（含以下）時，以大於6公尺計畫道路為退縮面，但仍須沿6公尺計畫道路境界線留設2公尺無遮簷人行通路，如有設置圍牆之必要者，圍牆應自道路境界線至少退縮3公尺。」之退縮規定。甲認為買賣A土地當時乙公司仲介並未善盡告知義務、有不實話術，致甲購買該地之後，其建築使用受到限制，遂對乙公司起訴請求返還仲介報酬，並向原地主請求返還已給付之價金。
二、何謂仲介調查義務？仲介於居間處理有關買賣締約事項時，據實說明義務的範圍為何？如未盡義務，有何責任？
民法第567條第1項：
「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」
不動產經紀業管理條例第24條之2：
「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：
- 公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。
- 公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
- 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。
- 告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。
- 協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。
- 其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」
不動產經紀業管理條例第26條：
「（第1項）因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
（第2項）經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」
主要來說，不動產經紀業者（仲介）必須要提供買賣雙方有利資訊，基於其經營不動產買賣之專業，盡到據實報告、調查義務，包含但不限於一切會影響到不動產價格之資訊，例如本案例中倘若土地受到建築法規限制，會影響到出售價格，那麼不動產經紀業者必須就其專業能力調查這種限制是否會影響市場價格？當買受人事後知道此一限制之後，會不會影響其出價意願？
三、解析：仲介未告知該土地有建築線的使用限制，其法律責任為何？
一、原告主張之請求權基礎如下：
- 對原地主：依民法第354條、第359條、第360條瑕疵擔保規定解除契約，並請求返還價金與損害賠償。
- 對不動產經紀公司、仲介業務員：依民法第567條、民法第227條準用第226條、第224條、第260條、第184條第1項前段及第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第571條等規定併予主張而為選擇合併，請求法院擇一判決被告乙公司、被告仲介業務員應連帶賠償。
二、本案買賣標的物（A土地）是否存在物之瑕疵？
本案從證據資料來看，A土地因緊鄰二條計劃道路，其側面部分依據當地都市計畫以及相關建築法規，必須各退縮3公尺始能建築房屋，就甲與原地主間買賣契約來說，雙方對於該土地出售目的是用來建築房屋此點並不爭執，且在土地買賣契約及所附現況說明書均未檢附都市計劃相關法規以說明該土地使用上有所限制。經一審法院囑託鑑定結果，A土地會因退縮建築等土地使用管制規定影響交易價值比例約11.79%，最終法院認為A土地確有減低經濟上之價值，構成物之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任。
三、該土地存有效用瑕疵，而仲介未告知瑕疵，應否負損害賠償責任？
- 二審法院：仲介已告知A土地屬於計劃用地，且該土地是否須受建築法規限制，屬於公開資料，買受人可自行查知。
法院認為，早在甲向原地主購買土地前，當地都市計畫細部計劃案之計畫書、圖早已公告實施，甲如要申請查悉並無困難，所以縱使乙不動產經紀公司、仲介業務員均沒有主動提供相關資料或法規，甲也可以自行請求乙公司、業務提供此部分資料或自行求證。因此，基於雙方契約自由，可認為買賣雙方均已就該土地主、客觀因素充分考量後才締約，自難認乙公司及仲介有何違反據實報告以及調查義務，故乙公司已受領之仲介報酬無需返還。
- 最高法院（112年度台上字第924號民事判決）：
既然原審法院已經認定該土地因使用上受到建築法規限制需退縮建築空間，在買賣契約成立之前即存在物之瑕疵（效用瑕疵），而且原審也已認定原地主、乙公司及其仲介員均沒有告知A土地上有退縮建築的法令限制，能否認為買受人甲沒有主動查知或主動詢問仲介，就將沒有主動查詢相關資訊之不利益歸咎於甲，反而使乙公司、仲介與原地主免去損害賠償責任？這點原判決並未善盡調查義務，應予發回原審重新查明。
四、結語：
本則最高法院判決點出的疑慮是：A土地存在的效用瑕疵，雖有公開資料得以查知，但是本案不論是原地主還是不動產經紀公司、仲介業務員在任何買賣文件或說明書上，都沒有主動提及建築法規的退縮限制，即使是公開資料買受人可以查知，也不能直接認為買受人有重大過失而不知該瑕疵。而雖然都市計畫、建築法規都是公開資料，但如果仲介在締約磋商過程中告知當事人相關限制，就會影響買受人出價的意願與出價高低，那這就是仲介典型應盡的據實報告與調查義務。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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一、案例
甲為建築房屋需求，尋求乙不動產經紀公司業務協助購買坐落於都市計劃用地之A土地，並支付乙公司新臺幣225,000元仲介費用作為報酬。然因A土地緊鄰都市計畫道路境界線，根據當地都市計畫以及相關建築法規，若要在A土地上建築房屋，則必須符合：「基地面臨二條計畫道路，其中有一條計畫道路寬度為6公尺（含以下）時，以大於6公尺計畫道路為退縮面，但仍須沿6公尺計畫道路境界線留設2公尺無遮簷人行通路，如有設置圍牆之必要者，圍牆應自道路境界線至少退縮3公尺。」之退縮規定。甲認為買賣A土地當時乙公司仲介並未善盡告知義務、有不實話術，致甲購買該地之後，其建築使用受到限制，遂對乙公司起訴請求返還仲介報酬，並向原地主請求返還已給付之價金。
二、何謂仲介調查義務？仲介於居間處理有關買賣締約事項時，據實說明義務的範圍為何？如未盡義務，有何責任？
民法第567條第1項：
「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」
不動產經紀業管理條例第24條之2：
「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：
- 公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。
- 公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
- 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。
- 告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。
- 協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。
- 其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」
不動產經紀業管理條例第26條：
「（第1項）因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
（第2項）經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」
主要來說，不動產經紀業者（仲介）必須要提供買賣雙方有利資訊，基於其經營不動產買賣之專業，盡到據實報告、調查義務，包含但不限於一切會影響到不動產價格之資訊，例如本案例中倘若土地受到建築法規限制，會影響到出售價格，那麼不動產經紀業者必須就其專業能力調查這種限制是否會影響市場價格？當買受人事後知道此一限制之後，會不會影響其出價意願？
三、解析：仲介未告知該土地有建築線的使用限制，其法律責任為何？
一、原告主張之請求權基礎如下：
- 對原地主：依民法第354條、第359條、第360條瑕疵擔保規定解除契約，並請求返還價金與損害賠償。
- 對不動產經紀公司、仲介業務員：依民法第567條、民法第227條準用第226條、第224條、第260條、第184條第1項前段及第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第571條等規定併予主張而為選擇合併，請求法院擇一判決被告乙公司、被告仲介業務員應連帶賠償。
二、本案買賣標的物（A土地）是否存在物之瑕疵？
本案從證據資料來看，A土地因緊鄰二條計劃道路，其側面部分依據當地都市計畫以及相關建築法規，必須各退縮3公尺始能建築房屋，就甲與原地主間買賣契約來說，雙方對於該土地出售目的是用來建築房屋此點並不爭執，且在土地買賣契約及所附現況說明書均未檢附都市計劃相關法規以說明該土地使用上有所限制。經一審法院囑託鑑定結果，A土地會因退縮建築等土地使用管制規定影響交易價值比例約11.79%，最終法院認為A土地確有減低經濟上之價值，構成物之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任。
三、該土地存有效用瑕疵，而仲介未告知瑕疵，應否負損害賠償責任？
- 二審法院：仲介已告知A土地屬於計劃用地，且該土地是否須受建築法規限制，屬於公開資料，買受人可自行查知。
法院認為，早在甲向原地主購買土地前，當地都市計畫細部計劃案之計畫書、圖早已公告實施，甲如要申請查悉並無困難，所以縱使乙不動產經紀公司、仲介業務員均沒有主動提供相關資料或法規，甲也可以自行請求乙公司、業務提供此部分資料或自行求證。因此，基於雙方契約自由，可認為買賣雙方均已就該土地主、客觀因素充分考量後才締約，自難認乙公司及仲介有何違反據實報告以及調查義務，故乙公司已受領之仲介報酬無需返還。 - 最高法院（112年度台上字第924號民事判決）：
既然原審法院已經認定該土地因使用上受到建築法規限制需退縮建築空間，在買賣契約成立之前即存在物之瑕疵（效用瑕疵），而且原審也已認定原地主、乙公司及其仲介員均沒有告知A土地上有退縮建築的法令限制，能否認為買受人甲沒有主動查知或主動詢問仲介，就將沒有主動查詢相關資訊之不利益歸咎於甲，反而使乙公司、仲介與原地主免去損害賠償責任？這點原判決並未善盡調查義務，應予發回原審重新查明。
四、結語：
本則最高法院判決點出的疑慮是：A土地存在的效用瑕疵，雖有公開資料得以查知，但是本案不論是原地主還是不動產經紀公司、仲介業務員在任何買賣文件或說明書上，都沒有主動提及建築法規的退縮限制，即使是公開資料買受人可以查知，也不能直接認為買受人有重大過失而不知該瑕疵。而雖然都市計畫、建築法規都是公開資料，但如果仲介在締約磋商過程中告知當事人相關限制，就會影響買受人出價的意願與出價高低，那這就是仲介典型應盡的據實報告與調查義務。
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專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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