02 2 月 父母買房登記於子女名下之繼承法律問題：淺談借名登記與生前特種贈與
Posted at 01:34h
in 遺產繼承法律
一、前言與案例：
甲育有A、B二子，甲生前曾自行出資購買H房屋並登記於A名下，並自己繳納貸款，A雖然是登記名義人也實際居住在H房屋，但從未出資繳納貸款，僅偶爾幫忙繳付H房屋之水、電費。甲逝世後，A、B二人共同繼承甲之財產，A遂主張房屋為其所有，並非甲之遺產，B不得繼承。
父母將自己出資購買之不動產登記於子女名下之情況誠屬常見，且因為彼此有血緣關係，往往在借名登記時並不會特別以書面訂立借名登記契約，如無約定，應如何能界定這是借名登記關係而請求出名人返還？倘若無法被認定為借名登記，其他繼承人還有何種權利主張？
二、父母買房時登記給子女，成立何種法律關係？
父母出資購買房產但登記於子女名下，在通常未白紙黑字訂立書面契約的情形下，此時可能會衍生法律關係難以舉證的問題，這也是未分配到不動產的繼承人要主張權利上產生的一大難題，以下是在訴訟攻防上常見的2種狀況：
（一）贈與
民法上的贈與契約是指當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約（民法第406條）。而贈與的標的如果是不動產，則贈與人將該不動產移轉登記予受贈人時，贈與契約即已成立。本例中A身為房屋登記所有人，自然會主張自己享有H房屋之所有權，且主張當初甲允諾要無償將H房屋贈與給自己，並且在移轉登記時即已生效，這也是甲在過世前10多年前即已贈與之房屋，並非繼承開始前2年內贈與之標的。因此H房屋與甲無關，不需納入甲之遺產作為繼承分配
（二）借名登記
有關借名登記法律關係的認定，可以參考律師先前文章借名登記的法律風險。主要來說，要舉證為借名登記契約關係，必須符合以下要件：(一) 雙方當事人有借名登記契約之合意、(二) 借名人實際出資購買不動產，以及(三) 實際上由借名人對該不動產取得使用、收益或管理權限。本例中要舉證甲為實質所有人，還必須保留甲所有繳付貸款的金流證明，或是甲為了保持該房屋的使用權限所支出的傢俱裝潢費用、重大修繕費用等證明，以補足甲、A之間沒有書面契約的證明缺陷。
三、借名登記借名人死亡後，如何處理其法律關係？
倘若可以被認定為借名登記契約關係，接下來的法律問題是，甲逝世之後，誰可以代替他主張返還權利？
最高法院108年度台上字第412號民事判決：
「按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。又借名登記契約準用委任之規定，於借名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人之繼承人固得請求出名人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，尚非謂借名登記財產本身即屬原借名人之遺產。」
最高法院113年度台上字第1018號民事判決：
「按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，借名登記契約終止時，借名人僅得類推適用民法第541條第2項規定，或適用民法第179條規定，請求出名人將其為借名人取得之不動產所有權移轉登記於己。借名人於受移轉前，尚非借名不動產之所有權人，無從逕依民法第767條第1項中段規定，訴請出名人塗銷所有權登記。」
四、倘若借名登記舉證困難，因此法院認定並非借名登記，此時B是否還有其他權利可得主張？
民法第1173條第1項：
繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
由於借名登記契約關係，必須由借名人（或其繼承人）舉證有借名登記合意、實際出資購買以及有使用收益權限等事實，時間相隔久遠、家人間通常無白紙黑字明文記載之契約，因此舉證並非易事。即便本例中法院最後認定不成立借名登記契約關係，而是屬於贈與契約關係，B仍有其他可以主張將H房屋納入遺產範圍作為分配的途徑。
依據民法第1173條之規定，被繼承人生前因繼承人有結婚、分居或營業之事實而贈與特定財產，於被繼承人死亡後還是必須列入應繼遺產來作分配，此稱為特種贈與，於法律概念上屬於一種「應繼分的前付」，不過應注意的是，實務上認為這種生前特種贈與是法律上特別創設的例外規定，限定於法條上所列舉的「結婚、分居或營業」三種事由，不能擴大解釋（最高法院95年度台上字第2781號民事判決）。因此，B要主張這是甲生前特種贈與之財產，也必須符合結婚、分居或營業三種目的之贈與，才會視為應繼遺產而得主張其應繼分。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
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一、前言與案例：
甲育有A、B二子，甲生前曾自行出資購買H房屋並登記於A名下，並自己繳納貸款，A雖然是登記名義人也實際居住在H房屋，但從未出資繳納貸款，僅偶爾幫忙繳付H房屋之水、電費。甲逝世後，A、B二人共同繼承甲之財產，A遂主張房屋為其所有，並非甲之遺產，B不得繼承。
父母將自己出資購買之不動產登記於子女名下之情況誠屬常見，且因為彼此有血緣關係，往往在借名登記時並不會特別以書面訂立借名登記契約，如無約定，應如何能界定這是借名登記關係而請求出名人返還？倘若無法被認定為借名登記，其他繼承人還有何種權利主張？
二、父母買房時登記給子女，成立何種法律關係？
父母出資購買房產但登記於子女名下，在通常未白紙黑字訂立書面契約的情形下，此時可能會衍生法律關係難以舉證的問題，這也是未分配到不動產的繼承人要主張權利上產生的一大難題，以下是在訴訟攻防上常見的2種狀況：
（一）贈與
民法上的贈與契約是指當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約（民法第406條）。而贈與的標的如果是不動產，則贈與人將該不動產移轉登記予受贈人時，贈與契約即已成立。本例中A身為房屋登記所有人，自然會主張自己享有H房屋之所有權，且主張當初甲允諾要無償將H房屋贈與給自己，並且在移轉登記時即已生效，這也是甲在過世前10多年前即已贈與之房屋，並非繼承開始前2年內贈與之標的。因此H房屋與甲無關，不需納入甲之遺產作為繼承分配
（二）借名登記
有關借名登記法律關係的認定，可以參考律師先前文章借名登記的法律風險。主要來說，要舉證為借名登記契約關係，必須符合以下要件：(一) 雙方當事人有借名登記契約之合意、(二) 借名人實際出資購買不動產，以及(三) 實際上由借名人對該不動產取得使用、收益或管理權限。本例中要舉證甲為實質所有人，還必須保留甲所有繳付貸款的金流證明，或是甲為了保持該房屋的使用權限所支出的傢俱裝潢費用、重大修繕費用等證明，以補足甲、A之間沒有書面契約的證明缺陷。
三、借名登記借名人死亡後，如何處理其法律關係？
倘若可以被認定為借名登記契約關係，接下來的法律問題是，甲逝世之後，誰可以代替他主張返還權利？
最高法院108年度台上字第412號民事判決：
「按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。又借名登記契約準用委任之規定，於借名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人之繼承人固得請求出名人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，尚非謂借名登記財產本身即屬原借名人之遺產。」
最高法院113年度台上字第1018號民事判決：
「按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，借名登記契約終止時，借名人僅得類推適用民法第541條第2項規定，或適用民法第179條規定，請求出名人將其為借名人取得之不動產所有權移轉登記於己。借名人於受移轉前，尚非借名不動產之所有權人，無從逕依民法第767條第1項中段規定，訴請出名人塗銷所有權登記。」
四、倘若借名登記舉證困難，因此法院認定並非借名登記，此時B是否還有其他權利可得主張？
民法第1173條第1項：
繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
由於借名登記契約關係，必須由借名人（或其繼承人）舉證有借名登記合意、實際出資購買以及有使用收益權限等事實，時間相隔久遠、家人間通常無白紙黑字明文記載之契約，因此舉證並非易事。即便本例中法院最後認定不成立借名登記契約關係，而是屬於贈與契約關係，B仍有其他可以主張將H房屋納入遺產範圍作為分配的途徑。
依據民法第1173條之規定，被繼承人生前因繼承人有結婚、分居或營業之事實而贈與特定財產，於被繼承人死亡後還是必須列入應繼遺產來作分配，此稱為特種贈與，於法律概念上屬於一種「應繼分的前付」，不過應注意的是，實務上認為這種生前特種贈與是法律上特別創設的例外規定，限定於法條上所列舉的「結婚、分居或營業」三種事由，不能擴大解釋（最高法院95年度台上字第2781號民事判決）。因此，B要主張這是甲生前特種贈與之財產，也必須符合結婚、分居或營業三種目的之贈與，才會視為應繼遺產而得主張其應繼分。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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