30 10 月 建商延遲交屋怎麼辦？
Posted at 07:31h
in 不動產相關法律
——從法院實務看預售屋買方的權利保障——
購買預售屋對多數人而言，是人生中一筆重大的投資，買方依約繳款、耐心等待交屋，但若建商未能在契約約定的期限內交屋，該如何主張自己的權利？這不僅是常見的爭議，也牽涉到消費者保護與契約公平的重要問題。
一、法律規範：建商的交屋義務
依中央主管機關公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，建商必須明確載明開工及完工期限。若非因「天災地變」或「政府法令變更」等不可歸責的因素，建商應在期限內取得使用執照並通知交屋。一旦逾期，建商就需依約支付遲延利息，通常是依「買方已繳房地總價款」每日萬分之五計算，若延誤超過三個月，買方甚至得解除契約並請求違約金。這些條款的核心精神，在於防止建商濫用契約地位，讓消費者長期陷於等待中卻求償無門。
二、建商遲延交屋賠償：建商主張的不可歸責事由是否成立？
在實務上，建商面對逾期問題時，常以「疫情影響」、「材料短缺」、「外電外水接通延遲」或「政府准予展延工期」作為抗辯理由，主張自己並未違約。然而，這些理由是否足以免除民事責任，仍需依個案情況判斷。近年的法院見解，行政命令或一般性情勢變化，並不當然免除建商履約責任，除非建商能具體證明遲延與不可抗力之間具有因果關係。
三、遲延交屋判例：臺北地院113年度訴字第2634號（王仁炫律師案例）
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事實經過
買方A向建商B公司與地主C購買預售屋，雙方約定應於111年12月31日取得使用執照，實際卻延至112年12月27日，遲延共361日。買方請求依定型化契約計算遲延利息；建商則主張契約經新北市政府備查，內容屬合法，因疫情、缺工與材料不足，屬不可歸責，且政府公告准予展延工期兩年，因此未構成違約。
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法院見解
展延條款違法無效，行政命令不影響私法契約。
法院認為系爭契約中第14條列有「材料短缺、外電延宕、審查延誤」等展延事由，超出法令明定的範圍，屬限制消費者權利、減免建商責任的條款，依消費者保護法第17條第4項，應屬無效；至於建商提出的「政府展延工期」與「疫情影響」，法院表示行政命令的效力僅限於施工管理，並不影響民間契約的履行期限，建商未能提出具體證明疫情導致停工或無法施工的事實，因此無法援用「情事變更原則」免責。
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法院最終判決
建商確已逾期361日取得使用執照，應依預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定，按「已繳房地價款」每日萬分之五計算遲延利息。且地主與建商之契約屬聯立契約，兩者須負不真正連帶責任，共同對買方給付。
四、遲延交屋判例評析
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行政展期 ≠ 民事免責
建商不能僅以政府公告或公共政策為由，主張交屋期限自動順延。
若未能在契約期限內取得使用執照，即屬遲延。
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定型化契約應符合法定內容
雖多數建商會將契約送主管機關「備查」，但法院明言「備查」僅屬行政程序，並不表示契約內容即符合法律要求。
若條文違反應記載事項或明顯不公平，仍可能被判無效。
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建商與地主共同負責
若房屋與土地分開銷售，仍應依「房地總價款」計算遲延利息。
法院認為，應記載事項第12條第2項並未區分出賣人是否同一人，即使地主僅出售土地，只要契約條文載明房地聯立、同時履行，就必須與建商共同負擔遲延責任。
五、遲延交屋罰款-買方處理指引
- 認契約中有關「完工期限」、「展延條件」等內容是否符合主管機關公告之定型化契約。
- 保存相關證據： 如發生遲延情形，務必保存所有相關文件與紀錄，例如房地買賣契約書、建商之通知、匯款或付款明細等，以作為日後主張權利之依據。
- 主張解除權之時機： 若工程延誤超過三個月，買方得依契約規定解除契約，並請求返還已付款項及違約金。
- 遲延利息計算式：已繳之房地價款依逾期日數每日萬分之五計算之。
例如：已繳房地款500萬×5/10000×遲延360天=90萬
- 保留契約之權利： 若不欲解除契約而願意繼續履約，仍可依遲延天數，請求建商支付相應之利息補償，且無須舉證實際損害。
六、小結
綜上所述，建商延遲交屋若非出於不可歸責事由，即應依契約負遲延責任。買方面對延遲交屋時，應積極依契約與法定規範主張權利，並及早諮詢專業律師，釐清遲延期間、利息計算與主張程序，是最實際也最有效的自保方式。律師不僅能協助釐清法律責任，也能代表買方進行協商或訴訟，確保應得的補償能依法獲得，而在法律專業的介入下，買方的權利能被具體實現，更能讓誠信與公平成為不動產交易的基礎。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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——從法院實務看預售屋買方的權利保障——
購買預售屋對多數人而言，是人生中一筆重大的投資，買方依約繳款、耐心等待交屋，但若建商未能在契約約定的期限內交屋，該如何主張自己的權利？這不僅是常見的爭議，也牽涉到消費者保護與契約公平的重要問題。
一、法律規範：建商的交屋義務
依中央主管機關公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，建商必須明確載明開工及完工期限。若非因「天災地變」或「政府法令變更」等不可歸責的因素，建商應在期限內取得使用執照並通知交屋。一旦逾期，建商就需依約支付遲延利息，通常是依「買方已繳房地總價款」每日萬分之五計算，若延誤超過三個月，買方甚至得解除契約並請求違約金。這些條款的核心精神，在於防止建商濫用契約地位，讓消費者長期陷於等待中卻求償無門。
二、建商遲延交屋賠償：建商主張的不可歸責事由是否成立？
在實務上，建商面對逾期問題時，常以「疫情影響」、「材料短缺」、「外電外水接通延遲」或「政府准予展延工期」作為抗辯理由，主張自己並未違約。然而，這些理由是否足以免除民事責任，仍需依個案情況判斷。近年的法院見解，行政命令或一般性情勢變化，並不當然免除建商履約責任，除非建商能具體證明遲延與不可抗力之間具有因果關係。
三、遲延交屋判例：臺北地院113年度訴字第2634號（王仁炫律師案例）
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事實經過
買方A向建商B公司與地主C購買預售屋，雙方約定應於111年12月31日取得使用執照，實際卻延至112年12月27日，遲延共361日。買方請求依定型化契約計算遲延利息；建商則主張契約經新北市政府備查，內容屬合法，因疫情、缺工與材料不足，屬不可歸責，且政府公告准予展延工期兩年，因此未構成違約。
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法院見解
展延條款違法無效，行政命令不影響私法契約。
法院認為系爭契約中第14條列有「材料短缺、外電延宕、審查延誤」等展延事由，超出法令明定的範圍，屬限制消費者權利、減免建商責任的條款，依消費者保護法第17條第4項，應屬無效；至於建商提出的「政府展延工期」與「疫情影響」，法院表示行政命令的效力僅限於施工管理，並不影響民間契約的履行期限，建商未能提出具體證明疫情導致停工或無法施工的事實，因此無法援用「情事變更原則」免責。 -
法院最終判決
建商確已逾期361日取得使用執照，應依預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定，按「已繳房地價款」每日萬分之五計算遲延利息。且地主與建商之契約屬聯立契約，兩者須負不真正連帶責任，共同對買方給付。
四、遲延交屋判例評析
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行政展期 ≠ 民事免責
建商不能僅以政府公告或公共政策為由，主張交屋期限自動順延。
若未能在契約期限內取得使用執照，即屬遲延。 -
定型化契約應符合法定內容
雖多數建商會將契約送主管機關「備查」，但法院明言「備查」僅屬行政程序，並不表示契約內容即符合法律要求。
若條文違反應記載事項或明顯不公平，仍可能被判無效。 -
建商與地主共同負責
若房屋與土地分開銷售，仍應依「房地總價款」計算遲延利息。
法院認為，應記載事項第12條第2項並未區分出賣人是否同一人，即使地主僅出售土地，只要契約條文載明房地聯立、同時履行，就必須與建商共同負擔遲延責任。
五、遲延交屋罰款-買方處理指引
- 認契約中有關「完工期限」、「展延條件」等內容是否符合主管機關公告之定型化契約。
- 保存相關證據： 如發生遲延情形，務必保存所有相關文件與紀錄，例如房地買賣契約書、建商之通知、匯款或付款明細等，以作為日後主張權利之依據。
- 主張解除權之時機： 若工程延誤超過三個月，買方得依契約規定解除契約，並請求返還已付款項及違約金。
- 遲延利息計算式：已繳之房地價款依逾期日數每日萬分之五計算之。
例如：已繳房地款500萬×5/10000×遲延360天=90萬 - 保留契約之權利： 若不欲解除契約而願意繼續履約，仍可依遲延天數，請求建商支付相應之利息補償，且無須舉證實際損害。
六、小結
綜上所述，建商延遲交屋若非出於不可歸責事由，即應依契約負遲延責任。買方面對延遲交屋時，應積極依契約與法定規範主張權利，並及早諮詢專業律師，釐清遲延期間、利息計算與主張程序，是最實際也最有效的自保方式。律師不僅能協助釐清法律責任，也能代表買方進行協商或訴訟，確保應得的補償能依法獲得，而在法律專業的介入下，買方的權利能被具體實現，更能讓誠信與公平成為不動產交易的基礎。
王仁炫不動產律師
專注深耕不動產法律與實務運作，已成功為數百位客戶解決複雜不動產案件，包括：取回借名登記土地及房屋、共有分割取得理想方案，成功塗銷預告登記、抵押權設定，及依土地法34條之1處分共有不動產等，均為複雜案件之紛爭解決。
王仁炫律師亦擔任知名建商、營造廠、工程公司及管委會之法律顧問，針對不動產案件提供最佳解決方案。
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